Interesuje Cię inwestycja w mieszkanie? Musisz zobaczyć te liczby. Downsizing marzeń o własnym „M” trwa.

Systematyczny wzrost cen mieszkań przekłada się malejącą przestrzeń we własnych czterech ścianach. Jeśli inwestujesz w mieszkanie, własne lub na wynajem, musisz zobaczyć te liczby.

Polacy z roku na rok chcą kupować coraz mniejsze mieszkania, ale jeśli wynajmują, celują ostatnio w większe niż wcześniej powierzchnie.

Średnia powierzchnia nowych mieszkań

Musimy płacić więcej? Kupujemy więc mniej. Wraz z systematycznym wzrostem ceny metra kwadratowego mieszkań, redukujemy swoje marzenia o własnym „M” i jesteśmy w stanie zadowolić się mniejszymi powierzchniami. Takie wnioski nasuwają się po analizie danych GUS na temat średniej powierzchni nowo oddawanych lokali w Polsce.

CZYTAJ TAKŻE: Inwestycja w mieszkanie na wynajem na rynku wtórnym. 5 nieoczywistych rzeczy, na które zwracają uwagę lokatorzy

Jak wynika z najnowszego rocznika statystycznego GUS, w latach 2011-2015 uśredniona powierzchnia oddawanych do użytku wszystkich mieszkań w Polsce wynosiła 108,8 m2.

W samym 2015 roku parametr ten wynosił 99,8 m2. Trzy lata później przeciętnego nabywcę zadowalało 90,3 m2, a w 2019… 88,6 m2.

Taką samą tendencję (tyle, że na niższych wartościach) zaobserwujemy, patrząc wyłącznie na mieszkania zlokalizowane w miastach. Średnia powierzchnia nowo oddawanych mieszkań w latach 2011-2015 wynosiła 81,9 m2. W samym 2015 roku już 78,4 m2. W 2018 roku było to 71,6 m2 by w 2019 spaść do poziomu 70,7 m2.

W ten sposób, w ciągu dekady, średnia powierzchnia mieszkania spadła o ponad 10%. To całkiem sporo. 10m2 to bowiem powierzchnia jednego pokoju lub sporej kuchni… kuchni która jako osobne pomieszczenie jako osobny byt, pierwsza zniknęła z projektów. Ale o tym za chwilę.

CZYTAJ TAKŻE: Działalność nierejestrowana szansą na wypróbowanie biznesu

Inwestowanie w mieszkania. Sprzedają się coraz mniejsze 

Wzrost cen, szybszy niż dynamika płac sprawia, że ludzi stać na coraz mniej. To samo jest w przypadku cen mieszkań, które po boomie z pierwszej dekady wieku nie przeszły do odwrotu po kryzysie finansowym 2008/2009.

Systematyczny wzrost obserwowany był także w kolejnych latach, aż do dziś.  Zdolność kredytowa nie jest z gumy, choć w czasach frankowych ofert i trzycyfrowych wskaźników LTV można było mieć takie wrażenie. Trwało to jednak chwilę.

Dziś deweloperzy dwoją się i troją, by projekty dostosować do skromnych, jeśli nie coraz skromniejszych możliwości ludzi młodych, na dorobku, którzy wzorem starszego rodzeństwa i wcześniejszych pokoleń chcą iść na swoje. Kto jak kto, ale deweloperzy dobrze znają tendencję, którą przed chwilą pokazaliśmy  w liczbach.

Dlaczego trudno kupić mieszkanie z osobną kuchnią?

Stąd właśnie po części bierze się lansowanie mody na aneksy kuchenne, które tworzą z salonem jedną całość. Wygodną w czasie imprez, fatalną gdy coś się przypali. Rezygnacja z kuchni to jednak za mało. Jaką wesołość w sieci wywołały spektakularnie niefunkcjonalne projekty z nieproporcjonalnie długimi i wąskimi korytarzami czy dziwnymi układami pomieszczeń, które doczekały się terminu „patodeweloperki”.

Często wynikają one z konieczności dostosowania projektu do wymagań rynku. To nie brak wyobraźni. Dla wielu inwestorów to elastyczność. Jeśli tylko te mieszkania zostaną odpowiednio skalkulowane, znajdą nabywców. O memach z rzutami przekombinowanych i niefunkcjonalnych na pierwszy rzut oka  mieszkań kiedyś zapomnimy.

CZYTAJ TAKŻE: Koniec tradycyjnych nieruchomości komercyjnych. Tak będzie wyglądać branża w kolejnych latach

Wygląda na to, że Polacy są w stanie iść na kompromis. Wielu po prostu kupi mieszkanie i przymknie oko na fakt, że jego urządzanie będzie przypominało grę w tetrisa i to w ostatnim stadium rozgrywki.

Jaka powierzchnia mieszkania pod wynajem?

Jeśli nie można kupić wygodnego, większego lokum, to może je wynająć? Takie rozwiązanie zdaje się przyjmować coraz większa rzesza osób, które rezygnują z zakupu mieszkania na własność. Taką tendencję zdają się zauważać inwestorzy, którzy kupują mieszkania pod wynajem. Nie jest to jakiś wyraźnie zarysowany trend, ale pewne zjawisko znajduje odzwierciedlenie w liczbach.

O ile w 2015 roku, średnia powierzchnia mieszkania kupowanego z myślą o sprzedaży lub wynajmu wynosiła 61,1 m2, a w 2018 r. tylko 60,8 to w 2019 roku było to już 61,6 m2. Wzrost może nie jest powalający, ale trudno go nie odnotować!

Liczby może są nominalnie niższe, niż wcześniej przedstawione średnie metraże wszystkich mieszkań oddawanych do użytku, ale pamiętajmy, że w tej kategorii wciąż sporą grupę stanowią tzw. kawalerki, które zaniżają średnią. Nie ma jednak wątpliwości, że jeśli kupujemy mieszkanie w celach inwestycyjnych (np. najmu), gotowi jesteśmy kupić większe, które przyniesie nam lepszą stopę zwrotu.

Jak małe mieszkanie jesteśmy w stanie kupić?

Im większe (i droższe) miasto, tym więcej na rynku pierwotnym małych mieszkań. One z pewnością znajdą nabywców. Przedstawiona tendencja spadku powierzchni nowo oddawanych mieszkań musi się kiedyś zatrzymać, w przeciwnym razie wyhamowalibyśmy na modelu japońskich hoteli, w których pokoje bardziej przypominają schowek na narty lub sarkofag. To nam raczej nie grozi.

Nie powinny nas jednak dziwić bardzo kompromisowe (delikatnie mówiąc) pomysły na zagospodarowanie przestrzeni. W PRL trudno było sobie wyobrazić mieszkanie bez osobnej kuchni.

Pewnym kompromisem, choć nielubianym przez ludzi były tzw. „ślepe kuchnie”, czyli nieposiadające okna. W XXI wieku uznaliśmy jednak za standard aneksy kuchenne. Czy będziemy musieli za chwilę pogodzić się ze zjawiskiem nazywanym dziś „patodeweloperką” – nikt nikogo na siłę przekonywać nie będzie. Wciąż jednak wierzymy w powiedzenie „jak się nie ma, co się lubi, to się lubi, co się ma” oraz starą prawdę wg której cena potrafi czynić cuda.