Jeszcze niedawno zakup mieszkania na wynajem wydawał się absolutnym, inwestycyjnym hitem. Według wyliczeń Expandera i Rentier.io, we wszystkich większych miastach przeciętna rata kredytu była niższa niż koszt najmu mieszkania. Teraz sytuacja wyraźnie się zmieniła.

Stopy procentowe a zakup mieszkania na wynajem

Stopy procentowe i inflacja robią swoje. Idylliczna sytuacja inwestycyjna nie jest już tak klarowana jak jeszcze kilka, czy kilkanaście miesięcy temu. Mieszkania na wynajem nie zarabiają już w pełni na spłatę rat kredytu. Właściciel musi do inwestycji nieco „dołożyć”. Dawny, zachęcający do inwestowania krajobraz zmieniły dwa czynniki. Po pierwsze rosnące ceny mieszkań, po drugie ostatnia podwyżka stóp procentowych.

Jak policzył Expander i Rentier.io w dużych miastach ta sytuacja dosłownie odwróciła się o 180 stopni. Miesięczny najem jest tańszy niż rata kredytu. Rekordzistą jest Kraków, gdzie najem 70-metrowego mieszkania jest aż o 729 zł tańszy niż rata kredytu. Nie oznacza to jednak, że najem tanieje. Wręcz przeciwnie. Od I kwartału stawki wzrosły o ok. 5%” – czytamy w raporcie”. I choć to wyliczenia maksymalnie uśrednienie, pozwalają nam zorientować, jak bardzo zmieniły się okoliczności inwestowania w nieruchomości. Ale o tym za chwilę.

CZYTAJ TAKŻE: Sprzedaż mieszkania 5 lat od zakupu. Kiedy nie zapłacisz podatku?

Rosną koszty najmu

Obniżki cen najmu obserwowane na początku inflacji to już głęboka przeszłość. III kwartał 2021 roku to według raportu Expandera i Rentier.io kontynuacja wzrostu stawek. I tak, najem kawalerki do 35 metrów kwadratowych zdrożał w porównaniu z I kwartałem o 5,7%. W przypadku dużych mieszkań, powyżej 65 metrów kwadratowych wzrosty wyniosły 4,8%. Najem mieszkań najszybciej rośnie w rejonie Trójmiasta, Wrocławia i Szczecina. W ostatnim z wymienionych miast nastąpił największy skok cen w historii – czytamy w raporcie.

Dla wielu inwestorów problemem może być to, że wymienione wzrosty nie są tak dynamiczne jak inny parametr, który składa się na rentowność. Mowa o wysokości raty i ceny samych mieszkań.

Mieszkania na wynajem – rentowność 2021

Inwestycja w mieszkanie ma oczywiście charakter, przede wszystkim długoterminowy.  Zaraz zresztą do tego wrócimy. Abstrahując od tego elementu, zauważamy jednak, że rentowność mieszkań kupowanych z myślą o wynajmie spada. Powód? Ceny mieszkań rosną szybciej niż stawki najmu. Szczególnie jeśli zakup jest finansowany kredytem.

Ta tendencja będzie się pogłębiała, jeśli jeszcze wzrosną stopy procentowe. Wiele przecież na to wskazuje. Mieszkania na wynajem coraz gorzej będą się „same spłacały”. Komfortu raty równej lub niższej od miesięcznej opłaty za najem nie będzie.

Błąd w myśleniu o zakupie mieszkania na wynajem

W tej inwestycji nie chodzi przecież o to, by mieszkanie spłacało się samo. To znaczy, byłoby idealnie, ale nie jest to najważniejsze.

Eksperci zwracają uwagę na fakt, że jakkolwiek liczona rentowność najmu, nie jest w stanie uwzględnić wszystkich korzyści z takiej inwestycji. Są obliczenia, w których całą ratę traktuje się jak koszt. Ale czy tak jest w rzeczywistości? Faktycznie jest nim TYLKO część odsetkowa. Kapitał nie przepada przecież na wieki wieków. Można go przecież odzyskać, sprzedając mieszkanie. Czytając niektóre opinie i prognozy o nieuniknionym wzroście cen najmu, można mieć wrażenie, że niektórzy o tym istotnym szczególe zapominają.