Wciąż na rynku mamy za mało mieszkań, pandemia szybko się skończy i rynek wróci do normy, a zarabiać na nieruchomościach będziemy jeszcze przynajmniej 10 lat. Rynek się skończy, gdy ceny zakupu wzrosną dwukrotnie – twierdzi Wojciech Orzechowski, inwestor na rynku nieruchomości w specjalnej rozmowie dla Magazynu Firma. Jak dziś wygląda zarabianie na nieruchomościach?

Masakra, pogrom. Tak miało być na rynku nieruchomości po Covidzie. Ceny nie dość, że nie spadają, to w niektórych kategoriach, np. gruntów, nawet rosną. Jest szansa na zmiany? Jak dziś wygląda zarabianie na nieruchomościach?

Wojciech Orzechowski: Cały czas jestem zwolennikiem tezy, że ceny nieruchomości będą rosły. Wszystko dlatego, że są najlepszym zabezpieczeniem kapitału. Nawet okres najgorszego kryzysu 13 lat temu, przeszliśmy suchą stopą. Widzę co najmniej kilka przesłanek, które wskazują na to, że nieruchomości będą drożały. Po pierwsze, wciąż mamy bardzo wielu inwestorów, którzy „zbierają” z rynku okazje.

Drugi powód to pewnie inflacja

Tak. I właśnie dlatego uważam, że ceny nieruchomości będą rosły. Oficjalne źródła rządowe podają, że inflacja oscyluje wokół 3 procent. Jeśli jednak spojrzymy na na wzrost cen realnie, to okaże się, że płacimy za wiele produktów nawet o 10 i więcej procent niż rok temu. Drożeją też materiały budowlane i wykończeniowe. A to wszystko napędza ceny nieruchomości. Od lat mówi się o niedoborze mieszkań. Nawet jeśli przez ostatnie lata trochę tych braków „nadrobiono”, to wciąż ich brakuje. Nie zapominajmy też o dodruku pieniądza. Mamy na rynku nadpłynność pieniądza, musi być gdzieś lokowany. Lokaty w bankach przynoszą straty i wiele osób przenosi te środki na rynek nieruchomości. A to napędza popyt. Nie ma szans na obniżki.

CZYTAJ TAKŻE: Gdzie powstaje najwięcej mieszkań? Trzy regiony wyróżniają się na tle całego kraju.

A więc to jednak inwestorzy windują ceny? Pojawiają się głosy, że rosnące ceny to wina „fliperów”, czyli osób, które dokonują szybkich transakcji na rynku nieruchomości.

Nie zgodzę się z takim stwierdzeniem. Inwestor nie zawsze patrzy na cenę. Szczególnie, gdy zależy mu na zakupie nieruchomości po to by zarabiać na wynajmie długoterminowym. Nawet jeśli teraz trochę przepłaci, to i tak w długim terminie wartość tej nieruchomości wzrośnie. Jeśli nieruchomość jest kupiona z 20 proc. dyskontem, to nawet jeśli rynek “spadnie” o 20 proc. to inwestor wciąż jest “na zero”. Pojedyncze transakcje „fliperów” trwają maksymalnie 5-6 miesięcy. W tak krótkim okresie trudno mówić o ich wpływie na rynek.

Wszelkie analizy rynku nieruchomości dotyczą przede wszystkim dużych miast. W „Magazynie Firma” pisaliśmy nawet, że 40% rynku deweloperskiego skupione jest tylko w trzech regionach Polski. A jak sytuacja wygląda w mniejszych miastach? Wielu czytelników zadaje nam pytania, czy opłaca się inwestować w nieruchomości w mniejszych miastach. Pytają bo trudno o rzetelne dane

Są miasta totalnie zaniedbane dewelopersko, tak jak np. Zduńska Wola, gdzie od wielu lat nie powstała żadna znacząca inwestycja mieszkaniowa. Na drugim biegunie jest np. Warka, która ma 13 000 mieszkańców, a do użytku oddano ostatnio ponad 300 mieszkań. Dużo więc zależy od lokalnej specyfiki. W miastach, które mają już 30 000 mieszkańców pojawiają się firmy, które zaczynają stawiać małe bloki, osiedla domków szeregowych, domki jednorodzinne. Dość łatwo znaleźć rejony z ogromnym potencjałem.

CZYTAJ TAKŻE: Koniec tradycyjnych nieruchomości komercyjnych. Tak będzie wyglądać branża w kolejnych latach

Jak je znaleźć?

Weźmy np. Przysuchę, miasto na skraju województwa mazowieckiego i świętokrzyskiego. Choć od ćwierćwiecza nie powstał tu nowy blok, to widać ogromny ruch na rynku mieszkań używanych. Wyremontowane mieszkania osiągają cenę nawet 5000 zł za metr. Deweloperzy mogą się zainteresować takimi miejscami bo dziś próg rentowności dla dewelopera to ok. 4000 zł za metr.

I właśnie dlatego pan wszedł na taki rynek?

Tak, zaplanowałem zbudowanie tam pierwszego bloku. Kończę finalizowanie zakupu gruntu i już niedługo przekonam się na własnej skórze, jak takie nieruchomości schodzą.

Co świadczy o tym, że dany rynek jest perspektywiczny dla inwestora w nieruchomości?

Przede wszystkim trzeba przeanalizować sytuację związaną z rynkiem pracy. Odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w danym mieście ludzie mają pracę, czy może uciekają do pobliskich miejscowości? Dobrym wyznacznikiem są strefy ekonomiczne i duże zakłady. We wspomnianej Przysusze wielu mieszkańców pracuje nawet 60 km do Grójca do pracy ale wciąż z miasta nie chcą się wyprowadzić.

Jak jeszcze skutecznie zbadać potencjał danego miejsca?

W branży deweloperskiej często sprzedaje się mieszkania jeszcze na etapie tzw. dziury w ziemi. Jeśli planujemy więc zbudować kilka mieszkań, wystarczy zrobić badanie rynku oferując rezerwacje. Ogłaszamy taką inwestycję, nie robiąc z nią jeszcze nic. Ruszamy dopiero gdy jest już kilku zainteresowanych.

CZYTAJ TAKŻE: Dlaczego zakup mieszkania na firmę się opłaca

Wspominał pan, że obecnie próg rentowności dla dewelopera to ok. 4 000 zł za metr. Inflacja, rosnące koszty, zarówno materiałów, jak i robocizny mogą znacząco podnieść wartość inwestycji. O ile drożej deweloperzy będą budować w ciągu następnych 5 lat?

Zdecyduje o tym rynek. Deweloper musi uwzględniać wzrost tych kosztów. Nie zapominajmy, że z powodu pandemii wielu pracowników ze wschodu wróciło do swoich rodzimych krajów i mamy deficyt zatrudnienia. Jeśli chcemy kogoś zatrudnić, to musimy mu więcej zapłacić. A to znacząco podraża koszty produkcji. 4 000 zł, o których wspominałem odnosi się do małych i średnich miast. W przypadku miast wojewódzkich musimy wziąć pod uwagę bardzo drogie grunty. Przykład? 3 lata temu planowaliśmy sprzedawać apartamenty w Łodzi po 6,5 tys. zł. za metr. Już dziś ich cena wynosi 10 000 zł za metr

Znany jest pan jako specjalista od flipów, czyli kupowania nieruchomości i ich szybkiej sprzedaży. Jak dziś wygląda ten rynek?

Fliperzy działają w dwóch modelach. Jeden z nich polega na kupnie mieszkania i podniesienia jego standardu. Wszystko dlatego, że rośnie grupa osób, które chcą kupić lokal prosto do zamieszkania, bez potrzeby męczenia się z ekipami budowlanymi. Na rynku wciąż jest za mało dobrze wyposażonych mieszkań. Jeśli już takie mieszkanie mamy, to jesteśmy w stanie je sprzedać drogo bo mamy na to klientów.

Są też flipy w modelu „na brudno”. Kupujemy wtedy mieszkanie, nieznacznie je odświeżamy i sprzedajemy. Wykorzystuje się tutaj umiejętność negocjacji, znajdowania „perełek”. Wykorzystuje się problemy sprzedającego, problemy prawne. Mimo trudności na rynku, wciąż można je obecnie znaleźć. Rotacja kapitału jest tu bardzo szybka.

Rynek nieruchomości w dużej mierze opiera się głównie na analizach mieszkań. A jak to jest w przypadku domów?

W mojej opinii kondycję całego rynku nieruchomości bardzo dobrze oddaje to, co dzieje się na rynku domów i pozwala sprawdzić, czy w Polsce nie ma bańki na rynku nieruchomości. Porównując ceny domów od 2011 r. warto zauważyć, że te ceny nie wzrosły. Duże budynki nie drożały. W porównaniu do innych krajów nasze nieruchomości są cały czas tanie. O bańce można mówić kiedy rosną ceny domów, a nie mieszkań.

CZYTAJ TAKŻE: Wznowienie działalności gospodarczej. To musisz wiedzieć

Jak to?

Mieszkania są bardzo łatwym aktywem inwestycyjnym. Jeszcze niedawno można było kupić mieszkanie za 100 000 zł. Domu w tej cenie na pewno nie kupimy. Gdy rynek będzie już bardzo rozgrzany, inwestorzy sięgają po domy, a to powoduje wzrost ich ceny. Gdy ceny mieszkań zrównują się z cenami domów, coraz więcej osób zaczyna zadawać sobie pytanie, czy kupić mieszkanie w mieście czy uciekać pod miasto?

A czy to nie jest tak, że pan „żyje” z nieruchomości więc „zaklina” pan wzrosty by więcej zarabiać?

Nie zgadzam się z taką tezą. Przede wszystkim dlatego, że przeciętny inwestor zarabia na wynajmie długoterminowym, a także na tym, że w ciągu kilku lat wartość nieruchomości wzrośnie. Ma wiec zabezpieczenie kapitału. Jeśli kupuję taką nieruchomość za gotówkę, to mniej zwracam uwagę na to ile kosztuje w danym momencie, bo będę zarabiał na najmie. Kilka transakcji fliperów nie podniesie cen na rynku. Inwestorzy w naszej branży są bardzo rozproszeni. Grupy inwestorskie nie są liczne. I właśnie dlatego nie jesteśmy w stanie sztucznie pompować cen

W momencie, kiedy rynek nieruchomości bardzo mocno się ożywił, pojawiło się na nim bardzo wielu szkoleniowców, uczących tego jak zarabiać na szkoleniach. Nie mają „dobrej prasy”, a otoczenie postrzega ich jako ludzi, którzy zarabiają na edukowaniu, a nie na nieruchomościach, o których uczą. Skąd takie postrzeganie tych „szkoleniowców-inwestorów”?

Wizerunek szkoleń o inwestowaniu w nieruchomości psują osoby bez doświadczenia. Zdarza się, że osoba, która zrobiła raptem kilka transakcji, zaczyna uczyć innych, jak to robić skutecznie. W internecie bardzo łatwo wykreować kogoś na eksperta. Tymczasem o poziomie autorytetu powinno decydować przede wszystkim doświadczenie. Ja działam na rynku już 15 lat, przez 6 lat wyszkoliłem już ponad 1000 absolwentów, z których 700 wykonało już pierwszą transakcję. Wartość wszystkich inwestycji, w których obecnie uczestniczę to ponad 200 milionów złotych. Budujemy, rewitalizujemy, kupujemy, sprzedajemy. Szkoleniowcy oferujący produkt niskiej jakości szybko znikną.

A jak pan się odniesie do tezy, że jeśli ktoś faktycznie zarabiałby tak dobrze na nieruchomościach, to nie robiłby szkoleń bo po co ma się dzielić tą wiedzą biznesową z innymi i wychowywać sobie konkurencję?

To błędne myślenie. Konkurencję może sobie wychowywać osoba sprzedająca systemy do totolotka. Bo jeśli zacznie wygrywać więcej osób, wartość pojedynczej wygranej spadnie. Popularność inwestowania w nieruchomości wzmaga konkurencję ale jednak jest to proces powolny. Początkujący inwestor nie zrobi więcej niż kilka transakcji w roku. Nie jesteśmy więc w stanie wykupić wszystkich nieruchomości na raz. Sam lubię szkolić. Nawet kiedyś chciałem zostać nauczycielem matematyki. Niestety słabo płacili i znalazłem swoją niszę w szkoleniu z inwestowania w nieruchomości. Udało mi się zbudować społeczność 1700 osób, które inwestują w nieruchomości. Wzajemnie się uzupełniamy. Jedni dostarczają kapitał, inni informację o ciekawych nieruchomościach. W tej chwili realizujemy inwestycje o wartości przekraczającej 200 mln. Zł. Nigdy bym nie dał rady ich zrealizować, gdyby nie inwestorzy, którymi są właśnie albo inwestorzy albo inwestorzy śledzący mnie w social mediach albo Absolwenci moich szkoleń.

CZYTAJ TAKŻE: Jak napisać upoważnienie

Jakie są zagrożenia inwestowania w nieruchomości?

Jak w każdym biznesie, także i tu jest ryzyko. Z ponad 750 transakcji, w pięciu przypadkach inwestorzy stracili. To było spowodowane przede wszystkim przez różnego rodzaju zaniedbania. Dobry inwestor wie, że jeżeli wszystko wskazuje na to, że nieruchomości mogą potanieć o 20%, to koniecznie musi kupić ją z 20 proc. zniżką. A wtedy na pewno nie straci. Jeśli tak bufor sobie zrobimy, dobrze zabezpieczymy swoją transakcję.

Największa strata na jednej transakcji wyniosła 25 000 zł. Jedna z inwestorek zarezerwowała lokal, wpłaciła zadatek ale nie sprawdziła wcześniej zdolności kredytowej. Kredytu nie otrzymała i zadatek przepadł. Tracimy jeśli nie mamy wiedzy, tracimy jeśli nie radzimy sobie z remontami. Uczę matematyki, czyli tego jak liczyć, czy na danej nieruchomości zarobimy. Druga rzecz to cechy, które świadczą o tym, że dana nieruchomość jest dobrą inwestycją. Stracić możemy też jeśli nie znamy się na prawie.

A jak polski rynek wygląda na tle zagranicy. Są kraje, w których nieruchomości są dużo tańsze niż u nas.

Unikam zagranicy ze względu na nieznajomość prawa i nieznajomość rynku. Są rynki bardzo trudne dla cudzoziemców. Np. w Irlandii nie ma umów przedwstępnych, transakcja dogadywana jest między adwokatami. Cały proces może zając nawet rok. Osobiście uważam, że mamy jeszcze bardzo dużo do zrobienia na polskim rynku o wiele, a poza tym wiele łatwiej ze względu na znajomość prawa.

A jak spece od nieruchomości zapatrują się na zmiany demograficzne. Za kilkanaście lat będzie nas już znacznie mniej. Co wtedy stanie się z tymi nieruchomościami, kupowanymi jako inwestycja?

Wzrost popytu i zainteresowania nieruchomościami przewyższa problemy związane ze spadkiem popytu wynikającego z demografią. Dzisiaj mamy trochę trudniejszą sytuację ze względu na pandemię, która ograniczyła mocno ruch turystyczny i biznesowy. Stracili właściciele nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo. Mam nadzieję, że sytuacja szybko wróci do normy i znowu będziemy mogli podróżować, zwiedzać. Do łask wrócą kwatery pracownicze bo będzie trzeba gdzieś ulokować przybyszów przyjeżdżających za pracą. Jako Polska jesteśmy młodym krajem demokratycznym. Mamy całkiem inną kulturę życia i bycia. Dopiero 15 lat temu zaczęliśmy inwestować, tak jak to robią doświadczeni inwestorzy na zachodzie. Nasz rynek ściąga inwestorów bo wciąż pozwala generować bardzo wysokie stopy z najmu. Przeciętnie w skali roku to 8%. W krajach rozwiniętych to jest maksymalnie 3%.

CZYTAJ TAKŻE: Handel samochodami, autokomis. Zyskują krocie na koronawirusie

To chyba dobrze?

Spodziewam się, że ten wskaźnik będzie się wyrównywał i stopy zwrotu będą spadać. Inwestycje w nieruchomości będą atrakcyjne, póki stopa zwrotu będzie w miarę wysoka. Żeby spadła do poziomu obserwowanego na zachodzie, ceny nieruchomości muszą wzrosnąć dwukrotnie. Szczególnie, że nic nie wskazuje na to by spadły czynsze. Myślę, że jeszcze przez 10 lat będziemy w stanie dużo zarabiać na nieruchomościach.