Mieszkania stanieją. Taki scenariusz w ocenie analityków PKO BP jest coraz bardziej prawdopodobny. Już odnotowano spadek średniej ceny transakcyjnej w ujęciu kwartalnym w kilku największych polskich miastach. Czy czeka nas „inflacyjny wyjątek”?

Według analityków mieszkania stanieją

Jeśli popatrzymy na ujęcie roczne dynamiki cen transakcyjnych w drugim kwartale, rewolucji nie zobaczymy. Według danych opracowanych przez PKO BP średnia cena w drugim kwartale w sześciu największych miastach wzrosła o 13,7% rok do roku. Niespodzianki nie ma? Skąd zatem wniosek, że mieszkania stanieją?

Jeśli spojrzymy na te same dane w ujęciu kwartał do kwartału, wzrost będzie już raczej symboliczny. Wyniósł „zaledwie” 0,3%. Przy czym w Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu odnotowano… spadki cen. Średnią dla sześciu największych miast trzyma jeszcze Warszawa, gdzie w ujęciu kwartalnym mówimy o wzroście 1,7% kwartał do kwartału.

Kiedy przełom na rynku mieszkań?

Oceniamy, że w drugiej połowie roku ceny transakcyjne mieszkań zaczną stopniowo spadać. Prognozowany spadek cen wynika głównie ze znacznie obniżonego popytu wskutek wzrostu stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej w efekcie rekomendacji KNF dla banków” – czytamy w opracowaniu opublikowanym przez analityków PKO BP.

Widać wyraźnie, że rynek mieszkaniowy w cenowe problemy wpędził się poniekąd sam. W ostatnich latach ruszyło wiele nowych projektów inwestycyjnych. Także w niewielkich miastach powiatowych. Mocno wzmocniła się osłabiona właśnie strona podażowa. Zdaniem analityków to wszystko razem wzięte „w obecnej fazie cyklu koniunkturalnego nie sprzyja utrzymaniu wzrostu cen”. Ze statystyk wynika, że szczyt sprzedaży mieszkań odnotowany został w drugim kwartale 2021 roku, czyli przed wybuchem inflacji i długą serią zacieśniania polityki pieniężnej. „Od roku obserwujemy stopniowy spadek wolumenów transakcji przy bardzo silnym spadku w maju-czerwcu br.” – oceniają eksperci PKO BP.

CZYTAJ TAKŻE: A gdyby ceny nieruchomości zaczęły spadać?

Czy mieszkania będą tańsze?

Nie sposób nie przytoczyć tutaj kilku mocnych argumentów, którymi posiłkują się bankowi analitycy. Zwracają uwagę na fakt, że wzrost kosztów budowy przy jednoczesnych trudnościach z przeniesieniem tego wzrostu na klienta końcowego sprawia, że rentowność nowych projektów spada. Są już sygnały o decyzjach deweloperów ws. wstrzymania nowych inwestycji. To oznacza obniżenie nowej podaży w ciągu 2-3 lat.

Po drugie, analitycy zwracają uwagę na obserwowane spadki cen materiałów budowlanych. „Oceniamy, że przy wysokich stanach zapasów w firmach, tendencja spadkowa może się utrzymać. W takim scenariuszu prawdopodobne będzie uruchamianie projektów z niższymi cenami ofertowymi” – prognozują analitycy PKO BP.

Kiedy obniżki stóp procentowych?

Ten sam zespół analityków stoi na stanowisku, że obecny cykl podwyżek stóp procentowych dobiega końca. Biorąc pod uwagę perspektywę znacznego obniżenia dynamiki PKB w kolejnych kwartałach oraz spadku inflacji w 2024 roku, pod koniec przyszłego roku realne są obniżki stóp procentowych.

Zdaniem ekspertów

Z analizy PKO BP: Spodziewamy się, że spadek cen mieszkań potrwa przez około półtora roku do dwóch lat. W jego efekcie ceny powrócą do poziomów z pierwszej połowy 2021, a więc skorygowany zostanie dynamiczny wzrost cen z okresu 3q21-1q22 odnotowany w warunkach spadającej sprzedaży. Do dynamicznych wzrostów cen rynek powróci wg nas w 2025”.