Powierzchnia magazynowa w Polsce – rekordowy popyt i poziom aktywności deweloperskiej. To jedyny segment nieruchomości, który cały czas daje zarabiać sporo.

• W całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej znajduje się ponad 46 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego ponad połowa (prawie 25 mln kw.) w Polsce;
• Wskaźnik nasycenia powierzchnią magazynową w Polsce na 1000 mieszkańców wynosi 625 mkw. i ustępuje tylko poziomowi odnotowanemu w Czechach (902 mkw.);
• Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wynosi zaledwie 3,8%, co świadczy o rekordowym poziomie wynajęcia obiektów magazynowych w Polsce;
• W Polsce powstaje obecnie rekordowa ilość powierzchni magazynowej – 4 492 000 mkw. i jest to najwyższy wynik w historii;
• Rośnie popyt ze strony firm z sektora logistycznego, handlowego, produkcyjnego i e-commerce.

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield przeprowadziła analizę ubiegłorocznych trendów w sektorze nieruchomości magazynowych w pięciu krajach regionu Europy Środkowej, obejmującego Czechy, Węgry, Polskę, Rumunię i Słowację. Wnioski są ciekawe.

Powierzchnia magazynowa w Polsce

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej w regionie wyniosły na koniec 2021 r. ponad 46 mln mkw., co oznacza wzrost o przeszło 10 proc. w porównaniu z 2020 r. Najwięcej nadal znajduje się w Polsce (54 proc), a ponad jedna piąta zasobów (21 proc) przypada na Czechy. Trzecie miejsce na podium zajmuje Rumunia (12 proc.), a tuż za nią uplasowały się Węgry (9 proc.) i Słowacja (7 proc.).

To był bardzo dobry okres dla całego rynku Europy Środkowo-Wschodniej. Doskonała lokalizacja, dzięki której region ten pełni funkcję międzynarodowego hubu, konkurencyjne stawki czynszu i wciąż niewygórowane koszty pracy w porównaniu z Europą Zachodnią zachęcają wiele zagranicznych firm do uwzględnienia go w swoich strategiach łańcucha dostaw. W Europie Środkowo-Wschodniej odpowiednią, nowoczesną i dostosowaną do potrzeb prowadzonej działalności powierzchnię znajdzie nie tylko sektor motoryzacyjny czy FMCG, ale także firmy działające na dynamicznie rozwijającym się rynku 3PL, nie wspominając już branży e-commerce, która odnotowuje ogromne wzrosty. Warto także podkreślić, że dzięki oddawaniu do użytku nowych dróg ekspresowych i autostrad pojawiają się nowe lokalizacje, które stanowią silną konkurencję dla już istniejących. Rynek Europy Środkowo-Wschodniej nadal będzie stopniowo zyskiwał na znaczeniu i to pomimo przejściowych zawirowań związanych ze wzrostem cen stali czy sytuacją w Ukrainie – mówi Damian Kołata, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Dyrektor E-Commerce w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Popyt przewyższa podaż

Dostępna podaż powierzchni magazynowej w Polsce ledwo zaspokaja popyt pomimo rekordowego poziomu aktywności deweloperskiej. Popyt rośnie z roku na rok – w samym ubiegłym roku wzrósł o 50 proc. w stosunku
do poprzednich 12 miesięcy, co jest najwyższym wynikiem w skali całego regionu. Z tego względu nie dziwi rekordowo niski wskaźnik powierzchni niewynajętej w obiektach magazynowych, który wynosi średnio 3,8
proc., wahając się w przedziale od 0,1 proc. w Krakowie do 7,9 proc. na Górnym Śląsku. Popyt naturalnie stanowi impuls do realizacji nowych inwestycji. W Polsce ilość powierzchni będącej w budowie
wzrosła do rekordowego poziomu 4 492 000 mkw. – to najwięcej w historii i ponad dwukrotnie więcej niż pod koniec 2020 r. Pozostałe analizowane kraje również odnotowują rekordowe wolumeny nowej powierzchni w
trakcie budowy

Rośnie popyt wśród firm logistycznych i dystrybucyjnych

Za wzrost popytu na powierzchnię magazynową odpowiadają głównie firmy działające w sektorze logistycznym, dystrybucyjnym i e-commerce.

Trendy w popycie na powierzchnię magazynową i produkcyjną w Czechach w podziale na segmenty

Udział e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej w wybranych krajach Europy Środkowo-Wschodniej

Czynsze w Polsce zaczęły rosnąć w ubiegłym roku

Czynsze, które w Polsce przez długi czas utrzymywały się na stabilnym poziomie, zaczęły wzrastać w ubiegłym roku z powodu spadku dostępności powierzchni i rosnących kosztów budowy. Przez ok. 6 lat stawki w
najlepszych magazynach (najwyższe osiągalne w obiektach o powierzchni 5000 mkw. w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach) utrzymywały się w przedziale od 3,60 do 3,80 euro za mkw., ale pod koniec ubiegłego roku wzrosły w okolicach Warszawy aż do 3,90 euro za mkw. W porównaniu z pozostałymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej najwyższe stawki czynszu w Polsce były o 44 proc. niższe niż w okolicach Pragi (5,60 euro) i o 19 proc. niż na Węgrzech (4,65 euro). Nieruchomości magazynowe cieszą się bezprecedensowym zainteresowaniem wśród inwestorów w całym
regionie. Udział inwestycji w tym sektorze w Europie Środkowo-Wschodniej wzrósł w ubiegłym roku do rekordowych 44 proc. i po raz pierwszy w historii był większy od odnotowanego na rynku nieruchomości biurowych. W 2021 r. całkowita wartość transakcji inwestycyjnych dotyczących obiektów i hal magazynowych w regionie wyniosła 4,2 bln euro, co oznacza wzrost o 23 proc. w porównaniu z 2020 r. Najwięcej zainwestowano w Polsce (70 proc.), a udział Czech wyniósł zaledwie 15 proc.

Ceny nieruchomości magazynowych

Ceny nieruchomości magazynowych odzwierciedlające stopy kapitalizacji nadal rosną we wszystkich krajach regionu. W Czechach wzrosły aż o 20 proc., a stopa kapitalizacji dla najlepszych hal po raz pierwszy w historii
spadła poniżej 4 proc.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej

Właściciele magazynów – największe firmy

Rynek Europy Środkowo-Wschodniej jest w dużym stopniu skonsolidowany w rękach kilku dużych firm. Największy udział w całkowitych zasobach powierzchni magazynowej w pięciu wymienionych powyżej krajach mają spółki:

  • CTP (12%),
  • Prologis (10%),
  • Panattoni (8%),
  • P3 Logistic Parks (7%) SEGRO (4%)

Razem posiadają ok. 42% całego rynku. W ubiegłym roku największy udział w zrealizowanych inwestycjach w regionie miała międzynarodowa firma
Panattoni, która wybudowała blisko 2 mln mkw. nowej powierzchni logistycznej. Na drugim miejscu znalazł się deweloper o czeskich korzeniach – firma CTP, która dostarczyła ponad 600 tys. mkw. (mimo iż grupa ta
rozpoczęła aktywność na dużą skalę w Polsce – największym kraju w regionie – dopiero niedawno)

Udział deweloperów w nowych inwestycjach w Europie Środkowo-Wschodniej w 2021 r.

Źródło: Cushman & Wakefield
Szczegółowe informacje o europejskim rynku nieruchomości magazynowych są dostępne na stronie: http://www.eu-industrial.com/.