W jaki sposób panika i nerwowość na rynkach związana z wojną na Ukrainie przekłada się na rynek nieruchomości?
Nerwowość widać głównie na rynku surowców, walut, ogólnie rzecz biorąc mówimy o niej w kategoriach makroekonomicznych. Jeśli chodzi o branżę mieszkaniową, w której działamy to raczej negatywnego wpływu tej sytuacji nie przewiduję. Styczeń mieliśmy doskonały, luty trochę słabszy, ale wciąż blisko rekordów. Ciągle kupujemy nowe grunty, planujemy nowe inwestycje. Niezależnie od warunków gospodarczych, politycznych, mieszkanie jest i będzie zawsze podstawową potrzebą każdego człowieka. Nieważne, czy będzie kupione bezpośrednio, czy przez inwestora, który potem je komuś wynajmie. Choć osobiście jestem zwolennikiem rozwiązania, by każdy miał swoje mieszkanie na własność. Nawet jeśli ma być kupione na kredyt. Trzeba zmienić myślenie o kredycie hipotecznym. To wcale nie jest tek, że jest to „związek z bankiem do emerytury”. Mieszkanie zawsze można sprzedać, spieniężyć. Nawet takie obciążone z kredytem. Dziś dla banków nie jest to żaden problem. Z drugiej strony rozwija się mocno rynek najmu. Szczególnie, że mamy sporą grupę osób, które zanim życiowo się ustabilizują, zbudują sobie zdolność kredytową, to przecież muszą gdzieś mieszkać. To dobra okazja zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i dużych funduszy wynajmujących mieszkania.
A napływ Ukraińców, głównie kobiet i dzieci uciekających przed wojną sporo zmieni?
Na pewno. Można założyć, że przyjazd naszych sąsiadów do Polski wpłynie pozytywnie na rynek nieruchomości. Sporo osób z Ukrainy zdecyduje się tutaj osiąść na stałe, a to przełoży się zarówno na najem jak i zakup mieszkań.
Większe zainteresowanie nieruchomościami niekoniecznie musi pomagać deweloperom. Rosną koszty energii, surowców no i kłopot z pracownikami. Mężczyźni z Ukrainy, którzy stanowią ogromny procent siły roboczej w branży budowlanej, wróciło bronić ojczyzny.
Moim zdaniem jest to problem przejściowy. Agresja Rosji na Ukrainę nie potrwa długo. Uważam, że jest to rozgrywka polityczno-ekonomiczna i wszystkie zaangażowane w ten konflikt strony będą chciały go szybko zakończyć. Z prostego powodu. Kosztuje on gigantyczne pieniądze. Przeciąganie tej wojny jest nieracjonalne pod każdym względem. Tu warto wspomnieć o tym, że polscy pracodawcy już od dawna postulują o ułatwienia w zatrudnianiu obcokrajowców również z innych rejonów. W sytuacjach skrajnych podejmuje się radykalne decyzje, które wcześniej byłyby odkładane na później. Tu nie ma na co czekać. Wystarczą proste przepisy, dobra weryfikacja przyjeżdżających i ogłoszenie wszem i wobec, że zapraszamy emigrantów ekonomicznych. Potrzebuje tego nasza gospodarka.
Ilu takich pracowników jest w stanie przyjąć jeszcze polski rynek?
Wydaje mi się, że sam tylko sektor budowlany byłby w stanie wchłonąć przynajmniej pół miliona pracowników z zagranicy.
Wielu zastanawia się jak będą się kształtować ceny nieruchomości. Będzie taniej?
Od wielu miesięcy słyszymy o bańce na rynku nieruchomości. Ten balon miał pęknąć, a jednak tak się nie stało, bo moim zdaniem bańki tak naprawdę w branży nie ma. I nie jest tak, że mówię tak ponieważ reprezentuję branżę deweloperską. Wzrost cen nie cieszy mnie z jednego powodu. Chodzi tu głównie o wzrost cen materiałów budowalnych, który w mojej opinii jest całkowicie nieuzasadniony. W mojej opinii producenci materiałów budowalnych wykorzystywali i wciąż wykorzystują zwiększone zainteresowanie swoimi produktami, gdy ich dostępność była mniejsza. Nie można mówić, że są droższe bo rosną koszty energii, skoro ostre wzrosty nastąpiły dopiero 2 miesiące temu. W ciągu ostatnich dwóch lat branża budowlana pobiła wszystkie możliwe rekordy, jeśli chodzi o liczbę oddanych budynków, zarówno mieszkaniowych, jak i dużych budynków kubaturowych. W związku z tym zainteresowanie materiałami budowlanymi i robocizną jest rekordowe. Z drugiej strony mamy do czynienia z ciągle rosnącymi cenami gruntów. A ciekawych działek, na których można szybko rozpocząć budowę, jest coraz mniej. Oprócz lokalnie działających deweloperów, do małych miast „wchodzą” już globalni deweloperzy i inwestorzy, którzy chcą kupować ogromne ilości mieszkań. I to napędza wzrost cen. Ja wiem, że to jest niepopularna teza, ale w mojej opinii uważam, że ceny nie będą spadać. Do tego mamy przecież napływ uchodźców. Ci, którzy zostaną, pójdą do pracy, będą zarabiać, wzrośnie konsumpcja. W takiej sytuacji utrzyma się więc presja inflacyjna.
Rosną stopy procentowe, spada zdolność. Coraz mniej osób stać na mieszkanie
Już od października widać wyraźne schłodzenie rynku kredytowego. Już teraz widać spadek liczby klientów na mieszkania. Niedługo deweloperzy zaczną się o nich bić dużo bardziej niż dotychczas. To jednak nie spowoduje spadku cen. Szczególnie, że zmniejszenie zapotrzebowania będzie skutkowało jedynie delikatnym spadkiem sprzedaży u deweloperów. Nie zapominajmy, że notują rekordowe zyski. Są tak duże, że jeszcze 4-5 lat temu nikt nawet nie pokusiłby się o prognozowanie takich wyników. Ostatnie dwa lata to była zdecydowanie anomalia, jeśli chodzi o popyt na mieszkania. Kumulacja obecnych zdarzeń może trochę wychłodzi rynek, spowoduje, że on „znormalnieje” ale katastrofa na pewno się nie wydarzy.
Klienci za bardzo „rozpieścili” deweloperów?
Zdecydowanie. Powszechnie panowała opinia, że na rynku „schodzi wszystko”. Budowano byle co, byle gdzie, po dowolnej cenie. Dlatego unormowanie w branży, stonowanie nastrojów przyda się wszystkim. Rynek oczyści się z nierzetelnych firm, głównie „patodeweloperskich”. W ostatnim czasie każdy chciał być deweloperem, niezależnie czy to taksówkarz, czy piekarz. Żyliśmy w przekonaniu, że wystarczy kupić działkę, wymurować kilka ścian i liczyć zyski. W rzeczywistości jest bardzo ciężki i skomplikowany biznes. Teraz rynek powie „sprawdzam”.
Jak to zmieni rynek deweloperski?
Mała dostępność do siły roboczej spowoduje, że będzie się budowało znacznie szybciej niż obecnie. Wzrośnie popularność budynków z prefabrykatów. Konieczność zmniejszania udziału człowieka w produkcji różnych dóbr to efekt rosnących kosztów pracy, problemu z dostępnością siły roboczej, ale przede wszystkim z powodu ryzyka błędu ludzkiego. Maszyna jest mniej zawodna od człowieka.
A ile trzeba jeszcze mieszkań zbudować?
Jest sporo do wybudowania, ale i do zburzenia. Trzeba sobie jasno powiedzieć, że na rynku jest sporo substancji mieszkaniowej, która się do niczego nie nadaje. Polskie dane pokazują, że liczba mieszkań i gospodarstw domowych się bilansuje. Problem w tym, że 30 proc. takich nieruchomości stoi w miejscach, gdzie nikt nie chce mieszkać, głównie za sprawą migracji wewnętrznej. I właśnie dlatego uważam, że ciągle potrzeba ok. miliona nowych mieszkań. A jeśli zwiększy się zainteresowanie ze strony obcokrajowców, to trend wzrostowy się jeszcze utrwali. W Wielkiej Brytanii permanentnie brakuje mieszkań. Mimo, że kraj ten nie musiał się odbudowywać po wojnie, to ciągle jest za mało mieszkań. Podobnie w Niemczech. Buduje się tam dużo, a wciąż brakuje nieruchomości. Polska dołącza do krajów atrakcyjnych pod względem życia. I właśnie dlatego nie ma powodów do tego by rynek nieruchomości zaczął notować spadki cen.
Dziękuję
