magazyn-firma

Ogłaszanie wielkiego kryzysu w budowlance, póki co, należy traktować jako przedwczesne. Wprawdzie budowlanka hamuje, ale nie przebiła pod tym względem niektórych niekorzystnych trendów z czasów pandemicznego roku 2020 – wynika z danych dotyczących pozwoleń na budowę w pierwszym półroczu 2022 roku.

Budowlanka hamuje, ale tragedii nie ma

Na początku zaznaczmy dwie uwagi. Informacje, na których opieraliśmy się, pisząc ten artykuł, dotyczą danych opublikowanych przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego za I połowę 2022 roku. II połowa może przynieść (i zapewne przyniesie) dużo gorsze odczyty. Wpływ na to z pewnością mają wysokie koszty kredytów, materiałów, pracy. I co do tego nie mamy wątpliwości. Nie chcemy odczarowywać złej sytuacji. Faktycznie – budowlanka hamuje. Jednak dane za I połowę 2022 roku, choć są dużo gorsze niż w I połowie 2021 r., nie są pod niektórymi względami, aż tak złe jak w I połowie pandemicznego roku 2020. Postanowiliśmy pokazać, jak sektor budowlany zachowywał się w pierwszym półroczu, zestawiając to z całkiem świeżą historią. Krótkiego boomu z 2021 r. i pandemii z 2020 r.

Liczba pozwoleń na budowę

Jak informuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB), w pierwszej połowie 2022 roku organy wydały 84.909 decyzji o pozwoleniu na budowę. Łącznie, mowa o 108.920 obiektach budowlanych.

W analogicznym okresie bardzo dobrego dla budowlanki 2021 roku było to 105.195 pozwoleń dla 128.631 obiektów. Różnica jest więc bezdyskusyjna i pokazuje hamowanie inwestycji, co przekłada się na całą branżę. To oznacza, że porównując pierwsze półrocze 2022, do pierwszego półrocza 2021 mówimy o spadku na poziomie 19,3%!

To zerknijmy jeszcze na „pandemiczny” rok 2020. Dla ułatwienia, również na pierwsze półrocze. Wówczas wydano wprawdzie więcej pozwoleń – 89.301, ale dla mniejszej liczby obiektów – 104.816. Co pokazują nam te dane? To, że katastrofy JESZCZE nie ma. Plany, przynajmniej te na papierze, wyglądają lepiej (liczba obiektów), niż 2 lata temu.

CZYTAJ TAKŻE: Zakup nieruchomości w czasach wysokiej inflacji

Firmy budowlane dadzą sobie radę

Pamiętajmy, że pozwolenia z 2020, 2021, a tym bardziej z 2022 roku dotyczą w znakomitej części inwestycji, które jeszcze trwają. Są na różnym etapie. Ale na każdym odcinku prac zarabia jakaś firma z branży – może to być wznoszenie murów, konstrukcja dachu, montaż okien, wykończeniówka. Pieniądze z rynku nie wyparują tak szybko, choć zdecydowanie będzie ich mniej. To odbija się na cenach niektórych produktów i usług, ale to już temat na zupełnie inny artykuł.

 

Pusty biurowiec może wkrótce tętnić życiem, ale w zupełnie innej formie. Ministerstwo Rozwoju i technologii pracuje nad rozwiązaniem, które ma zwiększyć dostępność mieszkań. W jaki sposób? Chodzi właśnie o wykorzystanie pustych powierzchni biurowe i handlowe i ich transformację. Czy wizja „mieszkania zamiast biur” jest realna?

Mieszkania zamiast biur – pomysł na zwiększenie liczby mieszkań

Mieszkania zamiast biur? Wygląda na to, że ministerstwo rozwoju ten pomysł już sobie dobrze przeliczyło. Eksperci resortu wychodzą z założenia, że lepiej jest przekształcać niewykorzystane biura czy centra handlowe w mieszkania, niż je burzyć.

Wzrost popularności pracy zdalnej i e-commerce w wyniku pandemii COVID-19 spowodował opustoszenie niektórych biur i placówek handlowych, w szczególności tych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw., jak np. hipermarkety. Takich obiektów w Polsce powstało też przez ostatnie lata sporo i teraz są one niewykorzystywane. Właściciele liczą straty, a jednocześnie brakuje mieszkań. Wychodzimy temu naprzeciw. Chcemy, aby łatwiej można było takie puste przestrzenie wykorzystywać na cele mieszkaniowe” -powiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Dodał, że liczy na to, że realizacja tego pomysłu zaowocuje kilkoma tysiącami (sic!) mieszkań.

CZYTAJ TAKŻE: Tańszy kredyt hipoteczny? Przynajmniej na starcie

Mieszkanie na Mordorze?

W ocenie ministra trzeba również podchodzić bardziej elastycznie do planowania funkcji, a także przeznaczania terenów. Jego zdaniem, warto tworzyć ośrodki wielofunkcyjne o mieszanym przeznaczeniu. W ocenie resortu podobne rozwiązania już są widoczne w innych miastach na terenie Europy. Same budynki w świetle tej wizji powinny być traktowane bardziej elastycznie. Chodzi o to, by ich wykorzystanie szło w parze z aktualnym zapotrzebowaniem na rynku nieruchomości. Zauważamy, że w wielu miastach, niektóre centra biurowe np. tzw. Mordor, straciły swoje funkcje. Czeka je transformacja” - prognozuje szef resortu rozwoju.

Pożywka dla patodeweloperki

Trzeba jednak uważać, by podobne pomysły nie zostały szybko podchwycone przez przedstawicieli zjawiska określanego jako „patodeweloperka”. Chodzi o budowniczych niewielkich, a także mało funkcjonalnych mieszkań, które stały się pożywką wielu żartów np. w internecie. Przedstawiciele ministerstwa rozwoju zaznaczają, że przepisy odpowiednio zabezpieczą przed taką sytuacją, a na patodeweloperkę nie będzie zgody.

Biura i powierzchnie handlowe zamieniane na mieszkania

Co zatem dokładnie planuje resort rozwoju? Po pierwsze konieczna będzie zmiana przeznaczenia terenu uchwałą samorządu. Chodzi o obszary, na których znajdują się budynki biurowe oraz nieruchomości handlowe o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 metrów kwadratowych.

MRiT chce, aby dzięki zmianom powstawało więcej mieszkań komunalnych. Planowane ułatwienia mają pozwolić samorządom na wykup 5% powierzchni lokali na dogodnych warunkach. Cena ma odpowiadać 50% kosztów utworzenia lokali. Co istotne, lokale pozyskane w ten sposób, będą mogły pochodzić z innych inwestycji, jednak muszą być one nowe, oraz rzecz jasna położone w granicach administracyjnych danej gminy.

Przebudowa biura bez pozwolenia

Przebudowa istniejących obiektów ma się odbywać bez większych formalności. Mowa o dwóch latach na zmianę sposobu użytkowania już istniejących nieruchomości o pierwotnym przeznaczeniu biurowym lub handlowym. Jeśli nie będzie potrzeby zmiany elementów konstrukcyjnych, przebudowa będzie mogła się odbywać bez pozwolenia i zgłoszenia.

Kiedy projekt nowego prawa będzie procedowany przez rząd? MRiT w swoim komunikacie używa jednego, mało konkretnego określenia... „niedługo”.

Wzrost o prawie 21 procent – taki odczyt produkcji budowlano-montażowej (w cenach stałych) podał właśnie GUS. W ujęciu rok do roku branża budowlana urosła we wszystkich działach budownictwa. I to mimo galopującej inflacji oraz rosnących kosztów kredytów.

Branża budowlana – dlaczego bije rekordy

Wzrost o 20,8% r/r odnotowany w styczniu 2022 roku to najlepszy wynik od niemal dekady. Przebija wieloletnią średnią, a wykres mógłby wskazywać, że mamy do czynienia z boomem na rynku.

Aby dobrze zrozumieć ten odczyt, przypomnijmy sobie, jak wyglądał styczeń ubiegłego roku. Trwał lockdown w wielu dziedzinach, znajdowaliśmy się gdzieś między szczytami drugiej i trzeciej fali koronawirusa. Zima, pierwszy raz od dłuższego czasu pokazała swoje mroźne oblicze. Temperatury w nocy spadały kilkanaście kresek poniżej zera, a w większości kraju utrzymywała się kilkunastocentymetrowa śnieżna pokrywa. W takich warunkach trudno budować. Nie zdziwił specjalnie nikogo spadek produkcji budowlano-montażowej o 62,9%.

CZYTAJ TAKŻE: A gdyby ceny mieszkań zaczęły spadać...

Złoty czas budowlanki?

Co zatem stało się w styczniu 2022. Po pierwsze pogoda, która poza wietrzną końcówką miesiąca sprzyjała pracom na budowie. W wielu miejscach realizowane były prace, na które finansowanie inwestorzy zdobyli w trakcie kredytowego boomu w połowie 2021 roku, jeszcze przed serią podwyżek stóp procentowych. Hossy nie zatrzymała nawet turboinflacja, która akurat w budowlance sięgnęła gdzieniegdzie absurdalnych poziomów. Jakkolwiek, rynek podwyżki cen przyjął do wiadomości i nie zaprotestował spadkiem zleceń.

Budowa domów napędza budowlankę

Ciekawie wyglądają dane GUS, jeśli spojrzymy na nie przez pryzmat części składowych tego wyniku. Dość powiedzieć, że w dziale „budowa budynków” wzrost liczony rok do roku doszedł do 39% (!). To potwierdza fakt, o którym napisaliśmy wcześniej. Inwestycje rozpoczęte w połowie 2021 roku, czyli jeszcze przed uderzeniem inflacji i przed podwyżkami stóp są kontynuowane.

W pozostałych działach tj. „budowa obiektów inżynierii lądowej i wodnej” wzrost ten osiągnął „tylko” 7,6%. Nieco lepszy wynik odnotowało „budownictwo specjalistyczne 14,7%.

Wzrosty w budowlance mogą być większe

Ekonomiści, choć kurczowo trzymają się oficjalnych danych publikowanych przez GUS, doskonale zdają sobie sprawę z pewnego marginesu błędu, jaki wynika w sposób oczywisty z metodologii badań. Pamiętajmy, że Główny Urząd Statystyczny obejmuje statystykami jedynie przedsiębiorstwa zatrudniające powyżej 9 osób.

W ten sposób z mapy branży znika nam potężna grupa mikrofirm, które w branży budowlanej odgrywają potężną rolę. W tym wzroście wynoszącym 21% nie znajdziemy, ani płytkarza, który wykańcza nam łazienkę, ani czteroosobowej ekipy, która zajmuje się wykończeniówką w naszym salonie. Tymczasem, jak wynika z opinii samych mikrofirm, w styczniu miały one pełne ręce roboty. Obecnie trudno znaleźć bliski termin wielu przedsiębiorcom, których kalendarze wypełnione są nazwiskami i adresami klientów, którzy czekają na ich wejście na plac budowy. To oznacza, że wzrost podany przez GUS może być bardzo mocno niedoszacowany. A szkoda.

Na tej ustawie nie zarobią deweloperzy. Ale firmy budowlane mogą liczyć na niemałe profity. Oczywiście jeśli odpowiednio przygotują się na klienta, który chce wybudować dom do 70m2 bez zezwolenia. Na tej ustawie z Polskiego Ładu można zarobić!

Dom do 70 m2 bez zezwolenia – firmy przygotowują oferty

W jednym ze składów budowlanych na Mazowszu oferta jest prawie gotowa. Jego właściciel chce, by inwestor, który planuję wybudować dom do 70 m2 bez zezwolenia, wszelkie niezbędne materiały kupił u niego. Z tego powodu obmyślił już system bonifikat. Liczy, że przy obecnym poziomie cen, będzie w stanie przyciągnąć do siebie co najmniej kilkunastu klientów z czterech powiatów. Przy okazji zarobi na tym zaprzyjaźniona betoniarnia oraz płytkarz.

Projekt ulotek już mam, ale to na razie tajemnica” – mówi. Podobnych osób jest znaczenie więcej. Liczą, że mały dom budowany na specjalnych warunkach będzie dla wielu osób realizacją marzeń, które do tej pory pozostawały w sferze planów. Przyznaje, że telefony od takich osób jeszcze się nie urywają, ale konkretne zapytania już są. „Zrobiliśmy już cztery dość duże kalkulacje kosztów pod konkretne projekty, od czegoś trzeba zacząć” – przyznaje.

 

Dom do 70 m2 bez zezwolenia – szansa i zagrożenie

O domu do 70 m2 niechętnie chcą rozmawiać architekci. Lub inaczej - robią to niechętnie. Wiedzą, że w internecie mają być gotowce do pobrania za symboliczną opłatą. Tymczasem jak przyznaje jeden z nich – taki dom może być fajnym wyzwaniem, mocno jednak ograniczonym przez samą ustawę. Nowe prawo narzuca wręcz „prostą konstrukcję”. Chodzi o bezpieczeństwo. Skro nie będzie zezwolenia, ani nadzoru trudno liczyć na wymyślne bryły. Po drugie, prosta konstrukcja pozwoli na ograniczenie kosztów, a o to przecież beneficjentom tej ustawy chodzi. „Wyciągnąć z 70m2 u podstawy jak najwięcej, by druga kondygnacja nie była tylko strychem, czy antresolą” – czytamy na jednej z grup w internecie. Coś w tym jest.

CZYTAJ TAKŻE: Łatwa budowa domów do 70 m2. Co muszą wiedzieć firmy budowlane?

Nowi klienci dla branży budowlanej

Taki projekt będzie wymagał dobrego zagospodarowania wnętrza i dużej „oszczędności” powierzchni. Niewykluczone, że osoby, które będą chciały skorzystać z takiej opcji, wybiorą się do ekspertów np. projektujących wnętrza. Skorzystać mogą również małe ekipy budowlane, dekarze, płytkarze, hydraulicy, elektrycy i znajdujący w każdym miejscu wyzwanie - eksperci od fotowoltaiki.

CZYTAJ TAKŻE: ZOBACZ NAJLEPSZE OFERTY KREDYTÓW

Zarobią także prawnicy wszędzie tam, gdzie inwestor natknie się na problemy np. z planem zagospodarowania przestrzennego, czy nie dostanie warunków zabudowy. To, że będzie łatwo, nie znaczy, że będzie bardzo łatwo. Nikt w ustawie nie obiecuje bezproblemowej budowy.

Nowy typ inwestora

Słowo „inwestor” w tym przypadku może wydawać się mocno przesadzone. Nie piszemy tego, by obrazić osoby, które pójdą ścieżką pt. „dom do 70 m2 bez zezwolenia" wytyczoną przez ustawę. Chodzi bardziej o to, że samego domu nie będzie można sprzedać. Prawo mówi wyłącznie o własnych potrzebach mieszkaniowych. A skoro tak, „zamrożą” swoje pieniądze, w nieruchomość, która z definicji ma być ich i koniec. W tym przypadku obliczanie jakiejkolwiek stopy zwrotu z inwestycji mija się z celem. To największy mankament tej ustawy. Drugi to ograniczenie powierzchni działki do 500 m2 na jeden dom. Zatem postawienie dwóch „domków” obok siebie np. dla rodziców i wchodzącego w dorosłość dziecka nie wchodzi już w grę.

Z pewnością korzystając z dobrodziejstw ustawy, warto najpierw poszukać „haczyków”. Budowa domu bez zezwolenia, wcale nie oznacza, że będzie to budowa dużo tańsza niż w przypadku domu o powierzchni zabudowy 100 m z zezwoleniami i nadzorem. A skoro tak, może warto trochę dołożyć? I tu pojawia się kolejne wyzwanie – przekonać inwestora do zmiany zdania i powierzenia spraw czterech ścian w stu procentach specjalistom.

40% rynku nowych mieszkań "zagospodarowują" zaledwie trzy duże i bardzo silne gospodarczo województwa. Gdzie powstaje najwięcej mieszkań? Odpowiadamy! 

Gdzie jest najwięcej mieszkań

Co piąte nowo oddane do użytku mieszkanie powstaje w województwie mazowieckim, co dziesiąte w Wielkopolsce i na Dolnym Śląsku – wynika z danych opublikowanych przez resort rozwoju.

Warszawa i Mazowsze zdecydowanie prowadzą w statystykach związanych z oddawaniem nowych mieszkań. To właśnie w tym województwie powstało w 2020 roku co piąte z nich, a nawet nieco więcej, bo 21,1%. Na drugim miejscu z imponującym wynikiem 10% jest Wielkopolska. Podobnym wynikiem może pochwalić się Dolny Śląsk – 9,9% wszystkich oddanych w Polsce mieszkań.

CZYTAJ TAKŻE: Koniec tradycyjnych nieruchomości komercyjnych. Tak będzie wyglądać branża w kolejnych latach

To oznacza, że rynek nowych czterech kątów koncentruje się w trzech (!) województwach, w których powstaje 40% wszystkich polskich, pachnących świeżą farbą i nowością mieszkań. Pozostałe 60% generuje budownictwo w pozostałych trzynastu regionach.

Co to jest wskaźnik nasilenia budownictwa mieszkaniowego?

Bądźmy bardziej precyzyjni. Gdybyśmy stworzyli tabelę z samą liczbą nowych mieszkań na województwo, trudno byłoby dokonać jakiegokolwiek porównania. Bo jak porównać wielkie Mazowsze czy Wielkopolskę z malutką Opolszczyzną? Z tego powodu statystycy opracowali bardzo prosty z matematycznego punktu widzenia wskaźnik nasilenia budownictwa mieszkaniowego. To nic innego jak liczba nowych mieszkań na 1000 mieszkańców danego regionu. Te dane nieco więcej mówią nam o „zagęszczeniu” nowych inwestycji budowlanych oraz o potrzebach i możliwościach finansowych mieszkańców danego województwa.

CZYTAJ TAKŻE: 10 pomysłów na prosty biznes dla młodej mamy

Na początek, dla lepszego obrazu sytuacji zobaczmy, jak wygląda ten wskaźnik dla całej Polski. To 5,8 mieszkań na 1000 mieszkańców. A jak kształtuje się to w ujęciu wojewódzkim? Na pozycję lidera wysuwa nam się województwo mazowieckie (w kontekście poprzednich danych zaskoczenia nie ma) z odczytem na poziomie 8,6 mieszkania na tysiąc osób. Drugie i trzecie miejsce zajmują województwo pomorskie (8,1) oraz Dolny Śląsk (7,9).

Na drugim biegunie znajdziemy trzy regiony z południa Polski – woj. opolskie – tylko 2,7 mieszkań na tysiąc osób, woj. świętokrzyskie (3,2) oraz woj. śląskie (4,1). Trzeba przyznać, że w tym zestawieniu różnice są gigantyczne.

Gdzie jest najwięcej mieszkań? 

Najprościej odpowiedzieć: „to zależy”. Na początku zwróćmy uwagę na mocno zurbanizowane województwo śląskie, gdzie mieszkań jest wiele, także na rynku wtórnym i można powiedzieć, że to właśnie ten fakt, ciągnie statystyki w dół. Są miasta, gdzie rynek jest przesycony, a działek pod nowe bloki nie ma zbyt wiele.

W przypadku Opolszczyzny czy  woj. świętokrzyskiego odpowiedź jest zgoła inna. To regiony, w których zarabia się stosunkowo mało. Bezrobocie może nie jest szczególnie wysokie, ale nie ma też zbytniego wyboru na rynku pracy. Poza tym wiele młodych ludzi ucieka do wielkich aglomeracji, do których z pewnością ani Opole, ani Kielce się nie zaliczają. Te wszystkie czynniki razem wzięte sprawiają, że buduje się tam mniej i nie wynika to tylko z wielkości województwa.

CZYTAJ TAKŻE: Na rynku zostaną trzy sieci monopolowe. Cała prawda o biznesie alkoholowym -  wywiad

Popyt i podaż nowych mieszkań

Szukając odpowiedzi na pytania o sukcesy takich regionów jak Mazowsze i Dolny Śląsk, powinniśmy spojrzeć na fenomen Warszawy czy Wrocławia. To miasta, które przyciągają specjalistów z kraju i zagranicy. Swoje siedziby ma tam wiele firm, a udział tych miast w polskim PKB również robi wrażenie. To przekłada się zarówno na popyt jak i podaż mieszkań, co powoduje, że miejsca te są szczególnie atrakcyjne dla deweloperów. Siła tych ośrodków, przenosi się na całe aglomeracje oraz miejscowości oddalonych od metropolii o dziesiątki kilometrów.

 

 

Magazyn Firma

Magazyn Firma to serwis dla przedsiębiorców sektora MŚP. Prosto, konkretnie i praktycznie pokazujemy to, co ciekawe w zarabianiu pieniędzy.

Odwiedź nas na:

Magazyn Firma 2022. All Rights Reserved.
magnifier