magazyn-firma

Zdolność kredytowa powoli się odbudowuje i zdaniem specjalistów trend ma się utrzymać. Wszystko przez zmiany rynkowe.

Eksperci wieszczą poprawę na rynku kredytów mieszkaniowych. Wszystko przez prognozowane obniżki oprocentowania kredytów, ułatwienia w badaniu zdolności kredytowej, rosnące wynagrodzenia oraz rządowy program ekstremalnie tanich kredytów.

Od kilku tygodni WIBOR zaczął spadać. Eksperci rynkowi coraz częściej przekonują, że niedługo ma zacząć się obniżka stóp procentowych. Wszystko to powoduje, że obecni i przyszli kredytobiorcy będą mogli prawdopodobnie odetchnąć. Jest bowiem szansa, że raty będą niższe, a dostęp do kredytów łatwiejszy.

WIBOR czy WIRON?

Najwyżej WIBOR znajdował się w październiku 2022 roku. Wtedy WIBOR 3M miał wartość 7,6 proc. Gdy RPP nie zdecydowała się na podniesienie stóp procentowych, to 10 stycznia 2023 roku WIBOR 3M notowany był już na poziomie 6,96 proc. Jest to najniższa wartość tego wskaźnika od drugiej połowy czerwca 2022 roku. To sprawia, że rata kredytu powinna spaść o około 5 proc. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment w swoim raporcie wskazuje, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy WIBOR 3M może spaść nawet do poziomu 5,5 proc.

"Jeśli WIBOR 3M faktycznie spadnie do poziomu około 5,5-6 proc., to raty spłacanych dziś kredytów spaść mogą o kolejnych 10 proc. Z punktu widzenia dostępności kredytów taka zmiana może oznaczać "podreperowanie" zdolności kredytowej nawet ponad 10 proc." - czytamy.

WIRON zastąpi WIBOR w kredytach?

Dla tych, którzy dopiero o kredyt chcą się starać ważną zmianą może być wprowadzenie do oferty banków kredytów opartych o WIRON.

Na tym jednak nie koniec zmian, które mogą w 2023 roku obniżyć oprocentowanie kredytów. Z punktu widzenia osób, które o zaciągnięciu kredytu dopiero myślą, ważne są też zapowiedzi wprowadzenia do oferty banków kredytów opartych o WIRON. Jest to wskaźnik, który ma zastąpić aktualnie stosowany WIBOR. 9 stycznia WIRON 3M notowany był na poziomie prawie 6,23 proc., a WIBOR 3M na poziomie 6,96 proc. Tego konkretnego dnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami była na poziomie 0,73 pkt proc. Choć w kolejnych tygodniach może ona topnieć, to dane dostępne od kwietnia 2019 roku pokazują, że WIRON 3M jest prawie zawsze notowany niżej niż analogiczny WIBOR, a średnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami wynosiła dotychczas około 0,5 pkt proc.

Oprocentowanie kredytów opartych na WIRON może być niższe niż tych obliczanych na podstawie WIBOR.

Wynagrodzenie w Polsce

Według ostatniej projekcji inflacji i PKB przygotowanej przez analityków NBP w 2023 roku pensje w Polsce mają pójść w górę średnio o prawie 12 proc. To może przełożyć się nawet na ponad 10-proc. wzrost zdolności kredytowej w samym tylko bieżącym roku - ocenia ekspert.

Możemy mieć też do czynienia ze wzrostem zdolności kredytowej. KNF rozważa obniżenie bufora na podwyżki stóp procentowych (teraz 5 pkt proc.). Zmiany mają dotyczyć kredytów z okresowo stałą stopą procentową. Bufor oznacza, że do aktualnego oprocentowania dziś bank musi dodawać 5 pkt proc. i sprawdzać, czy kredytobiorcę stać będzie na taki kredyt. Bufor ma zmniejszyć się o połowę. Może to spowodować, że zdolnośc kredytowa poprawi się nawet o 20 proc.

Program „Pierwsze Mieszkanie”

Program „Pierwsze Mieszkanie” zakłada udostępnienie osobom, które nie mają własnego mieszkania kredytu z oprocentowaniem na poziomie około 2 proc. Uruchomienie programu planowane jest na początek 3 kwartału 2023 roku. Choć taki scenariusz jest wyjątkowo optymistyczny, wszystko wskazuje na to, że i tak rynek 2023 będzie pod względem kredytowym lepszy niż ubiegły.

na podstawie mat. HRE Investment

Mieszkania tanieją w większości dużych miast w Polsce – wynika z raportu Expandera oraz Rentier.io. Zestawiając obecne ceny, z tymi z maja 2022 r. spadły one w aż 14 z 17 miast, w których autorzy badania regularnie monitorują sytuację.

Mieszkania tanieją, jaka jest skala spadków cen?

Według danych zebranych przez Expandera oraz Rentier.io mieszkania faktycznie tanieją, jednak skala spadków cen nie wygląda katastroficznie. W ocenie analityków w większości miast spadki są niewielkie. Średnio w badanych miastach to 3,4%

Gdzie najmocniej tanieją mieszkania?

Największy spadek cen mieszkań w porównaniu z majem 2022 odnotowano w miastach położonych w województwie śląskim. W Częstochowie staniały o 8,6%, w Sosnowcu o 8,4%, zaś w stolicy regionu Katowicach o 7,5%. Co ciekawe wszystkie trzy miasta z jednego regionu wypełniają miejsca na ogólnopolskim spadkowym podium.

CZYTAJ TAKŻE: Budowlanka hamuje, ale nie tak mocno jak w pandemii

Polska Wschodnia ze wzrostami?

Co ciekawe wzrosty odnotowano przede wszystkim w Polsce Wschodniej. Tutaj liderem jest dynamicznie rozwijający się Rzeszów, gdzie metr kwadratowy mieszkania zdrożał od maja 2022 r. średnio o 4%. Z kolei w największym mieście na wschód od Wisły, czyli w Lublinie, zmiana wynosi +2%. Do liderów z Polski Wschodniej dołącza miasto z zupełnie innej części kraju tj. z Bydgoszczy, gdzie również odnotowano dwuprocentowe wzrosty.

mieszkania tanieją

Stabilna liczna ofertach

Analitycy nie stwierdzili także trzęsienia ziemi w innym parametrze, to jest liczbie ofert. Po usunięciu duplikatów na rynku utrzymywało się 32 186 ogłoszeń z 17 badanych miast. Co ciekawe liczba ta jest zbliżona do tej, jaką notowano przed rokiem. „Nie widać oznak panicznej wyprzedaży. Ceny podawane w ogłoszeniach są jednak coraz niższe. Od szczytowego poziomu, który odnotowaliśmy w maju 2022 r., stawki systematycznie spadają. W większości przypadków spadki są jednak stosunkowo niewielkie. Średnio ceny od maja spadły tylko o 3,4%.”.

Przedsiębiorcy będą mogli uwłaszczyć grunty wykorzystywane obecnie w ramach użytkowania wieczystego. Dobiegają końca prace nad nową ustawą, dzięki której zastąpione zostaną stare przepisy pamiętające jeszcze PRL. Jak zmieni się użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste po nowemu

Użytkowanie wieczyste to obszar w polskim prawie, który już został poddany reformom. Niestety tylko częściowym. W 2019 roku uwłaszczono mieszkańców oraz spółdzielnie na gruntach znajdujących się pod budynkami. Jednak nowe prawo w żaden sposób nie dotknęło przedsiębiorców.

Stare powiedzenie mówi, że kiedy powiedziało się „A”, trzeba powiedzieć też „B”. Dlatego Ministerstwo Rozwoju i Technologii już od jakiegoś czasu pracuje nad zupełnie nowymi rozwiązaniami prawnymi. Według deklaracji resortu z Placu Trzech Krzyży, prace te dobiegają do końca. Czy szybkiego i szczęśliwego? To już będzie zależało od procesu legislacyjnego. Pochylmy się zatem nad tym co już wiemy teraz.

Czytaj także: zakup nieruchomości w czasach wysokiej inflacji

Ukłon w stronę inwestorów

Resort przyznaje, że koncentruje się nad przepisami, które wprowadzą rynkowy model odpłatności za grunt sprzedawany użytkownikowi wieczystemu. Wśród adresatów nowych rozwiązań wymienia m.in. przedsiębiorców, a także organizacje i obywateli. Ministerstwo Rozwoju i Technologii liczy, że nowe prawo odnoszące się do użytkowania wieczystego zwiększy aktywność inwestorów.

Uwłaszczenie na wniosek. Nie z mocy prawa

Według ogólnych informacji, w posiadaniu których jest MRiT w Polsce istnieje ponad 400 tysięcy gruntów, które znajdują się w ramach użytkowania wieczystego. Proponowane rozwiązania zmierzają do tego, by pojawiła się zasada, według której uwłaszczenie nie będzie uruchamiane z mocy samego prawa.

Tu potrzebny będzie wniosek zainteresowanego podmiotu lub osoby. To oznacza, że eksperci z ministerstwa rozwoju dalecy są od przymuszania kogokolwiek do nabycia gruntu. Na pierwszy rzut oka wydaje się to słusznym rozwiązaniem.

Ile to będzie kosztowało?

W przypadku gruntów, które należą do Skarbu Państwa cena gruntu, ma wynosić 20-krotność rocznej opłaty, jaką ponosi podmiot za użytkowanie wieczyste. Taka taryfa będzie jednak obowiązywała wyłącznie w przypadku płatności jednorazowej. Jeżeli inwestor będzie chciał rozłożyć transakcję na raty, zapłaci 25 -krotność.

W przypadku samorządów cena wykupu ma wynieść co najmniej 20-krotność rocznej opłaty, jednak nie może przekroczyć realnej wartości nieruchomości.

Czy będzie można odmówić uwłaszczenia?

Prawo proponowane przez MRiT przewiduje, że żaden organ publiczny nie będzie miał prawa odmówić sprzedaży gruntu na rzecz wnioskodawcy, czyli np. przedsiębiorcy.

 

Jak badać zdolność kredytową, by z jednej strony zachować bezpieczeństwo instytucji finansowych, a z drugiej troszczyć się np. o dostępność mieszkań dla młodych Polaków. Zdania są podzielone, a już na pewno na linii KNF – deweloperzy. Regulator zabrał mocne stanowisko w tej sprawie

KNF – deweloperzy. Różne wizje, różne argumenty

Zwarcie na linii KNF - deweloperzy? Stanowisko Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, dość mocne, a także stanowcze w swoim brzmieniu, to oczekiwany głos regulatora w dyskusji o sposobie badania zdolności kredytowej. Urząd KNF zaznaczył na wstępie, że obserwuje to co dzieje się w mediach. Nazywa to wzmożoną aktywnością firm deweloperskich, a także "analityków z nimi powiązanych". Regulator zwraca uwagę na fakt, że skupia się ona na pogarszającej sytuacji rynku budownictwa mieszkaniowego.

Według prezentowanych opinii związane ma to być ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, co ma wynikać głównie z oczekiwań UKNF dotyczących zasad badania zdolności kredytowej przez banki. W opiniach tych, akcentując m. in. troskę o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, wskazuje się, że działania ostrożnościowe Urzędu KNF w tym zakresie są niezrozumiałe lub nadmiarowe” – zauważa w swoim stanowisku UKNF.

Regulator ma swoje argumenty

KNF zwraca uwagę, że na to co dzieje się na rynku mieszkań, a wpływ ma tą sytuację ma wiele czynników. Wymienia wśród nich ceny mieszkań. Dodaje, że zależą one od cen energii, materiałów, kosztów pracy oraz… polityki marżowej (za chwilę więcej o tym).

Z kolei po stronie podażowej dostrzega dostępność mieszkań, która w znacznym stopniu jest kształtowana przez popyt o charakterze inwestycyjnym. Czyli, jak określa to UKNF „zjawiskiem wręcz hurtowego nabywania nowych mieszkań przez klientów instytucjonalnych”. Urząd nie zapomina także o takich zmiennych jak skłonność nabywców do wieloletnich zobowiązań.

KNF ostro o deweloperach

I tutaj pojawia się najmocniejszy fragment stanowiska, w którym UKNF mocno wbija szpilę deweloperom. Pozwolimy sobie dla ścisłości zacytować go w całości.

Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31%, zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4% (dane sporządzono dla podmiotów notowanych na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie Obrotu, tj. dla 13 spółek z rynku regulowanego oraz 2 spółek z NewConnect)”.

Powtórka historii z frankowiczami?

Według UKNF formułowane w ostatnim czasie postulaty co do poluzowania ostrożnościowego podejścia nadzoru brzmią niepokojąco. Urząd przypomina przy okazji „analogiczną, historyczną dyskusję” związaną z dostępnością kredytów we frankach szwajcarskich, która przetoczyła się w 2006 roku. Miało to miejsce w momencie, w którym organ nadzoru próbował ograniczyć ryzyko, związane z takim finansowaniem zakupi mieszkań w ramach słynnej wówczas rekomendacji „S”.

Stanowisko Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego

Z pełną treścią odpowiedzi UKNF można zapoznać się na stronie nadzorcy. Dla ułatwienia podajemy bezpośredni link.

 

Zarówno w skarpecie, na ROR-ze, jak i na lokacie – Twoje pieniądze tracą na wartości. Przy inflacji przekraczającej 17%, poszukiwania dobrego miejsca do zainwestowania środków są racjonalne i uzasadnione. W co inwestować w 2023 roku?

W co inwestować w 2023 roku i obronić się przed inflacją?

Na początek zaznaczmy, że artykuł ten nie ma charakteru doradztwa inwestycyjnego. Nie piszemy też o „gwarantowanych” stopach zwrotu. Przedyskutowaliśmy jednak ten temat z kilkoma ekspertami, praktykami oraz zajrzeliśmy do interesujących raportów. Wielu osobom zadaliśmy pytanie: w co inwestować w 2023 roku? Część odpowiedzi się powtarzała. W ten sposób opracowaliśmy listę najbardziej (w naszej ocenie) perspektywicznych inwestycji. Choć niektóre wydają się kontrowersyjne, postaliśmy się zebrać wszelkie, nawet te nieoczywiste sygnały z rynku.

Inwestycja w ziemie rolną

Znów nieruchomości – powiecie. O nieruchomościach jeszcze będzie. Nasz przegląd zaczynamy jednak od specyficznej inwestycji, bo w ziemię rolną. Rozrysujmy tło. Od wybuchu pandemii co rusz, pękają łańcuchy dostaw. Wojna na Ukrainie spowodowała, że niektóre z nich porozrywały się w drobny mak. Rząd dąży do maksymalnego skrócenia drogi produktów „od rolnika do stołu”. W dobie dalece prawdopodobnego kryzysu żywnościowego, przy rosnących kosztach transportu, korzyści może odnieść krajowe rolnictwo. Zarobi zarówno na eksporcie, jak i (przede wszyskim na rynku wewnętrznym).

Nawet Unia Europejska dostrzega perspektywę zawirowań na rynku żywności. Godzi się nawet w ramach wyjątku na produkcję rolną na terenach ugorowanych. To ważny sygnał, że każdy hektar do produkcji rolnej jest na wagę złota. I nawet jeśli sami nie mamy kompetencji, ani czasu do tego typu działań, możemy grunty wydzierżawić, a po kilku latach sprzedać. Jest duże prawdopodobieństwo, że z zyskiem.

Inwestycja w… samochód

Brzmi jak żart? Ależ skąd. Tak się złożyło, że inflacja zbiegła się z poważnymi ograniczeniami w dostępie do nowych samochodów. Niektórzy producenci sami narzucili na siebie limity sprzedaży niektórych modeli. To oznacza, że rynek moto jest w mocno specyficznej sytuacji, którą na potrzeby tego artykułu możemy nazwać motoryzacyjną stagflacją. Auta drożeją. Używane również. Wliczając w to, te mocno leciwe.

Jeden z naszych czytelników w odpowiedzi na któryś z poprzednich artykułów opowiedział nam następującą historię. „W 2019 kupiłem ponad 10-letniego vana na potrzeby rodziny za 16,5 tys. złotych. Ani to ładne, ani przyjemne w jeździe. W 2022 sprzedałem go za… 24 tysiące. Nie spodziewałem się takiej stopy zwrotu i opowiadam o tym z dużym rozbawieniem” – napisał. O „rozbawieniu” z pewnością nie mówią ci, którzy samochód właśnie muszą kupić. Auta w dobrym stanie drożeją w zastraszającym tempie. Zakup nowego samochodu, z dużym prawdopodobieństwem nie oznacza ubytku na wartości. Wręcz przeciwnie. No, chyba że coś się zmieni, jednak radykalnych zmian na horyzoncie nie widać.

Czy mieszkanie jest nadal dobrą inwestycją?

Teraz dotykamy mocno kontrowersyjnego tematu. Znamy zdanie wielu naszych czytelników, którzy twierdzą, że czasy zarabiania na nieruchomościach się już skończyły. Żyjemy jednak dość długo i pamiętamy dokładnie takie same „rekomendacje”, jakie padały w 2009 roku. I co? I nic. Od tego czasu mieszkania w niektórych lokalizacjach podrożały dwukrotnie, a prognozy z tamtego okresu odeszły w niepamięć.

Po pierwsze rynek najmu cały czas jest silny. Ofert jest nieco więcej, niż w kwietniu, czy maju, ale ceny systematycznie rosną. Wiele wskazuje na to, że zapotrzebowanie na mieszkania pod wynajem będzie rosło. Zdaniem specjalistów, powiększa się grono osób, których nigdy nie będzie stać na własne mieszkanie i będą skazane na najem (głównie młode pokolenie).

Fakt, o kredyt nie jest dziś łatwo, ale nie jest też tak, że jest on zupełnie nieosiągalny. Po drugie, uwierzcie nam na słowo, nie brakuje inwestorów, którzy żadnego kredytu brać nie muszą. Kupno mieszkania za walizkę pieniędzy nadal się zdarza. Są bowiem osoby, które wycofują się dziś z mało perspektywicznych inwestycji i uciekają w nieruchomości. Czy to dobry krok? Nie mamy zdolności przewidywania przyszłości. Niemniej wiele na to wskazuje, patrząc na rynek, dane historyczne, obecne oferty. Zachowajmy też perspektywę, że kryzys, czasem nawet najgorszy, kiedyś się kończy. A wtedy ceny mogą wystrzelić.

CZYTAJ TAKŻE: Składki ZUS 2023. Pełna tabela składek ZUS

Inwestycja w… magazyn

To nie żart. Wyobraźcie sobie, że pod koniec ubiegłego roku kupiliście tonę cukru. Zapewne do dziś nie pozostałby z niego nawet gram. Sprzedalibyście z dobrą marżą, ciesząc się zyskiem. To oczywiście tylko przykład. Magazyn jest zawsze dobry, jeśli jest inflacja. Wiele prognoz wskazuje, że poniżej 10% wskaźnik wzrostu cen w Polsce szybko nie spadnie. Niektórzy twierdzą, że może być to dopiero… 2024 rok. A zatem dobrze dobierając artykuły do magazynu zarabiamy. Wyłączając elektronikę i artykuły o krótkiej trwałości.

Inwestycja w siebie

Jeśli planujesz kurs, podyplomówkę, dodatkowy fakultet, szkolenia, zrób to teraz. Usługi edukacyjne drożeją. Za rok będą jeszcze droższe. Warto zatem inwestycje w siebie zacząć jak najszybciej, jeśli tylko czas i stan konta na to pozwalają. Dodatkowe kompetencje i wiedza będą jak znalazł. Zarówno w dobie inflacji i kryzysu, jak i w przyszłości, kiedy wrócą dobre czasy. Czego sobie i Wam drodzy czytelnicy życzymy!

P.S. PLANUJEMY SUKCESYWNĄ KONTYNUACJĘ TEGO ARTYKUŁU

UWAGA! Artykuł jest subiektywną oceną redakcji. Nie jest żadną formą porady inwestycyjnej zgodnie z obowiązującym prawem.

Ogłaszanie wielkiego kryzysu w budowlance, póki co, należy traktować jako przedwczesne. Wprawdzie budowlanka hamuje, ale nie przebiła pod tym względem niektórych niekorzystnych trendów z czasów pandemicznego roku 2020 – wynika z danych dotyczących pozwoleń na budowę w pierwszym półroczu 2022 roku.

Budowlanka hamuje, ale tragedii nie ma

Na początku zaznaczmy dwie uwagi. Informacje, na których opieraliśmy się, pisząc ten artykuł, dotyczą danych opublikowanych przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego za I połowę 2022 roku. II połowa może przynieść (i zapewne przyniesie) dużo gorsze odczyty. Wpływ na to z pewnością mają wysokie koszty kredytów, materiałów, pracy. I co do tego nie mamy wątpliwości. Nie chcemy odczarowywać złej sytuacji. Faktycznie – budowlanka hamuje. Jednak dane za I połowę 2022 roku, choć są dużo gorsze niż w I połowie 2021 r., nie są pod niektórymi względami, aż tak złe jak w I połowie pandemicznego roku 2020. Postanowiliśmy pokazać, jak sektor budowlany zachowywał się w pierwszym półroczu, zestawiając to z całkiem świeżą historią. Krótkiego boomu z 2021 r. i pandemii z 2020 r.

Liczba pozwoleń na budowę

Jak informuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB), w pierwszej połowie 2022 roku organy wydały 84.909 decyzji o pozwoleniu na budowę. Łącznie, mowa o 108.920 obiektach budowlanych.

W analogicznym okresie bardzo dobrego dla budowlanki 2021 roku było to 105.195 pozwoleń dla 128.631 obiektów. Różnica jest więc bezdyskusyjna i pokazuje hamowanie inwestycji, co przekłada się na całą branżę. To oznacza, że porównując pierwsze półrocze 2022, do pierwszego półrocza 2021 mówimy o spadku na poziomie 19,3%!

To zerknijmy jeszcze na „pandemiczny” rok 2020. Dla ułatwienia, również na pierwsze półrocze. Wówczas wydano wprawdzie więcej pozwoleń – 89.301, ale dla mniejszej liczby obiektów – 104.816. Co pokazują nam te dane? To, że katastrofy JESZCZE nie ma. Plany, przynajmniej te na papierze, wyglądają lepiej (liczba obiektów), niż 2 lata temu.

CZYTAJ TAKŻE: Zakup nieruchomości w czasach wysokiej inflacji

Firmy budowlane dadzą sobie radę

Pamiętajmy, że pozwolenia z 2020, 2021, a tym bardziej z 2022 roku dotyczą w znakomitej części inwestycji, które jeszcze trwają. Są na różnym etapie. Ale na każdym odcinku prac zarabia jakaś firma z branży – może to być wznoszenie murów, konstrukcja dachu, montaż okien, wykończeniówka. Pieniądze z rynku nie wyparują tak szybko, choć zdecydowanie będzie ich mniej. To odbija się na cenach niektórych produktów i usług, ale to już temat na zupełnie inny artykuł.

 

Niepewność gospodarcza i zawirowania rynkowe powodują, że niewiele branż podejmuje nowe inwestycje czy też bez przeszkód kontynuuje obecne. Rynek jednak nie lubi próżni i ci, którzy wykorzystają jak najlepiej obecną sytuację, zajmą dobrą pozycję rynkową. Jak wygląda teraz zakup nieruchomości?

Na złość mamie odmrożę sobie uszy. Tak w pierwszej chwili można oceniać tych, którzy decydują się kontynuować inwestycje. I chodzi tu zarówno o tych, którzy kupują nieruchomości, by je wynajmować lub szybko odsprzedać, czy też deweloperów realizujących budowy. Trudno zrozumieć taki krok, gdy rynek niepewny, a inflacja coraz wyższa. Rzeczywistość okazuje się jednak inna. Doświadczeni przedsiębiorcy wiedzą, że po czasach zawieruchy, przychodzi gospodarcza wiosna i chcą jak najlepiej wykorzystać ten czas do zajęcia jeszcze lepszej pozycji rynkowej. I tak na przykład na korzyść branży deweloperskiej działa scenariusz obniżania stóp procentowych, który niedługo będzie musiał zacząć się spełniać. Do tego dochodzą ciągłe braki mieszkań na wynajem.

Choć klienci indywidualni faktycznie mają obecnie większy kłopot z uzyskaniem finansowania bankowego, to duże podmioty działają na rynku bardzo aktywnie. Rosnące stawki czynszów powodują, że coraz bardziej opłaca się najem. To skłania do działania i zakupów inwestorów zainteresowanych dużymi pakietami nieruchomości. Tym samym „wolnych” nieruchomości wciąż nie jest dużo. Deweloperzy podejmujący rozsądne decyzje inwestycyjne będą w stanie dobrze przygotować się na poprawę koniunktury.

Obserwacja nastrojów klientów indywidualnych pokazuje, że mniej jest zawieranych transakcji, następuje zrywanie umów rezerwacyjnych z powodu kłopotów z dostępem do finansowania. Warto jednak pamiętać, że gospodarka nie lubi próżni, a rynek szybko dopasowuje się do sytuacji. Szczególnie, że coraz więcej wskazuje na to, że za kilka miesięcy stopy będą musiały spadać.

Dane rynkowe wskazują, że klienci coraz bardziej skłaniają się ku temu scenariuszowi. Zamiast patrzeć, jak pieniądze topnieją z powodu inflacji, kupują nieruchomości. Według danych serwisu Rynek Pierwotny, w lipcu tego roku sprzedano o 12% więcej nowych nieruchomości niż miesiąc wcześniej. Również dane sierpniowe wskazują na poprawę nastrojów.

Warto wspomnieć, że nawet niewielkie spadki sprzedaży nie oznaczają automatycznie załamania rynku. Trzeba pamiętać, że popyt w ostatnich latach, a szczególnie w 2021 był nienaturalnie wysoki. To wszystko sprawia, że firmy zajmujące się budową nieruchomości widzą przyszłość pozytywnie. Mówiąc najkrócej, sytuacja na rynku jest dobra, choć trudna. – Wszystko wskazuje na to, że zmierzamy w kierunku odbicia – mówi Michał Sapota, prezes zarządu HREIT SA.

Łańcuchy dostaw odbudowują się, a skala inwestycji nie tylko w Polsce, ale też na świecie maleje. To ma wpływ na normalizację cen wielu materiałów budowlanych. Do tego zrywanie kontraktów budowlanych powoduje, że dostępność ekip budowlanych wzrosła. Zanim rynek i banki zauważą zmianę trendu, mamy okazję wykorzystać tę okazję. My ją widzimy, nie zatrzymujemy się. Zwiększamy skalę i wprowadzamy nowe projekty – komentuje Michał Sapota.

Kiedy rynek będzie się normował?

Przewidywania analityków wskazują, że już w 2023 roku ma rozpocząć się stopniowe obniżanie stóp procentowych. Rok później mogą wynosić już poniżej 5%. Część ekspertów podnosi również postulat, by w krok za stopniową obniżką stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała poluzowanie warunków udzielania kredytów. Pozwoli to na łatwiejszy dostęp do finansowania, co poprawi popyt na mieszkania.

Mieszkania bez wkładu własnego

Nie możemy zapominać o programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”, projekt, który wspiera coraz więcej banków. Widzę dużą potrzebę ze strony Polaków, którzy kredytu bez wkładu własnego potrzebują, bo chcą zrealizować swoje marzenia o własnym mieszkaniu. Mamy takie mieszkania w naszej ofercie – dodaje Michał Sapota.

Wszystkie te scenariusze sprawiają, że za kilka kwartałów popyt na mieszkania w Polsce z powrotem będzie rósł. Tymczasem deweloperzy wstrzymują budowy. To dziwi, bo gdy rynek ruszy, nie będą mieli czego sprzedawać. Na kontynuację inwestycji decydują się tylko ci o wyjątkowo stabilnej sytuacji finansowej. – Cały czas prowadzimy inwestycje, a także rozpoczynamy nowe. Rozsądek podpowiada bowiem, by korzystać z nadarzającej się okazji do wzmocnienia swojej pozycji. Jak to możliwe? Przez ostatnie kilkanaście miesięcy branża borykała się z niedoborem pracowników. Gdy do tego doszły rosnące szybko ceny materiałów budowlanych, sytuacja nie wróżyła łatwego okresu. Obecnie jednak zaczynają spadać, co pozwala utrzymywać rentowność projektów na zbliżonych poziomach – podsumowuje prezes HREIT SA.

Dla inwestorów to również dobry prognostyk. Kupowanie mieszkań w celu przechowania wartości lub po to, by wynajmować je zarobkowo jest dobrym pomysłem. Zwiększa się dostępność ekip budowlanych i materiałów. Za kilka miesięcy zobaczymy, który rynkowy gracz wystarczająco dobrze wykorzysta bieżącą sytuację do poprawy swojej pozycji.

Aż o 26% rok do roku wzrosły stawki za najem mieszkań – wyliczył Expander i Rentier.io. Wiele wskazuje na to, że ten trend szybko się nie zmieni, a stawki będą rosły. Liczba dostępnych ogłoszeń wynajmu wciąż niska. Na tyle by, o inwestycję w mieszkanie do wynajęcia spać na razie spokojnie.

Mieszkanie do wynajęcia – rynek właściciela

Co jakiś czas w internecie popularność zdobywają oryginalne ogłoszenia wynajmu mieszkań. Studenci donoszą o „patologiach” takich jak „castingi” na lokatorów, czy propozycje opłaty najmu „z góry” np. za… 5 lat. W komentarzach pojawiają się wpisy: „właściciele już robią, co chcą”. Faktycznie na rynku najmu zrobiło się gęsto i drogo.

Z czego to wynika. Sprzyjających czynników dla właścicieli mieszkań zrobiło się całkiem sporo. Najpierw drożejące raty kredytów, które skutecznie „wyleczyły” planujących zakup własnego M. Dla wielu pozostało przedłużenie aktualnej umowy najmu, lub zawarcie nowej. Druga to napływ uchodźców z Ukrainy, w tym również zamożnych lub dobrze zarabiających, których stać na najem nawet za wyższe pieniądze. Trzeci czynnik, obserwowany już od wielu lat, czyli ucieczka młodych do miast. Nie tylko mówimy o studiach, ale przede wszystkim pracy.

CZYTAJ TAKŻE: Tańszy kredyt hipoteczny? Przynajmniej na starcie

Liczba ogłoszeń wynajmuj

Jak obliczył Expander i Rentier.io ostatnio odnotowano wzrost ogłoszeń najmu z 18 tys. do 23 tys. Trzeba jednak realnie spojrzeć na tę liczbę. Dobrych informacji dla szukających mieszkania nie ma. Rok temu o tej porze, na rynku były 33 tys. ogłoszeń, a to pokazuje skalę zmian popytu i podaży na rynku nieruchomości do wynajęcia.

Czy inwestycja w mieszkanie do wynajęcia chroni przed inflacją

Expander i Rentier.io zauważają, że na rynku obserwujemy dziś dwa trendy. Wyraźny wzrost stawek najmu i powolny spadek cen mieszkań. To oznacza, że rentowność inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem rośnie i wynosi obecnie 4,69% netto. Eksperci wymienionych wyżej firm przeliczaj to na odpowiednik lokaty lub obligacji z oprocentowaniem 5,79%. Szału zatem nie ma, szczególnie że aktualna inflacja sięga wartości dwucyfrowych. W ocenie Expandera i Rentier.io „to wciąż za mało, aby zwiększyć podaż mieszkań na wynajem".

 

Może się okazać, że ktoś jest właścicielem świetnie prosperującego biznesu, zarabia gigantyczne pieniądze, ale… ma problem z kredytem hipotecznym, bo wychodzi za niska zdolność kredytowa. Co może pójść nie tak w momencie, w którym staramy się o sfinansowanie zakupu nieruchomości?

Zdolność kredytowa a karta kredytowa

O tym, że karta kredytowa to często poważny balast przekonał się jeden z przedsiębiorców, którego historię na kanale „Biznes na Ostro” w cyklu „Inwestycyjny Starter” przedstawił ekspert ds. kredytów hipotecznych Michał Szczepaniak. „Miałem przed laty klienta, który kupował apartament w bardzo wysokiej kwocie. Miał spory wkład własny, a jego dochody nie budziły wątpliwości. Na swoje nieszczęście miał… czarną kartę kredytową bez limitu”. Zdolność kredytowa stanęła pod znakiem zapytania.

W czym zatem był problem? Aby go zrozumieć, spójrzmy, jak banki patrzą na karty kredytowe w czasie ustalania zdolności kredytowej. Każda instytucja finansowa ma tutaj swoje procedury. Powiedzmy, że bank w przypadku posiadania takiej karty przez klienta, taktuje 5% takiej karty jako potencjalną ratę kredytu. W tym przypadku zgubna, a także bezlitosna dla zamożnego kredytobiorcy okazuje się królowa nauk. „Jak wiemy z matematyki 5% od nieskończoności, daje nam… nieskończoną ratę. To spowodowało, że klient otrzymał decyzję negatywną” – opowiada Szczepaniak. Jak dodał, sprawę udało się wyjaśnić dopiero w procedurze odwoławczej.

Całą rozmowę z Michałem Szczepaniakiem można obejrzeć poniżej.

Mam kartę kredytową ale jej nie używam

Jak się okazuje, nie jest istotne, czy używamy, czy też nie karty kredytowej. Dla banku istotny jest sam fakt jej posiadania. Należy pamiętać, że nawet niewykorzystane karty, z samym limitem, jednak bez zadłużenia, obniżają zdolność kredytową potencjalnym kredytobiorcom!

Rezygnacja z karty kredytowej poprawi zdolność?

Łatwo się mówi, trudniej realizuje. Są bowiem osoby, które np. często podróżują za granicę i korzystają z wypożyczalni samochodów. W przypadku, w którym karta kredytowa jest nam niezbędna, nie musimy z niej rezygnować. Czasem w poprawie zdolności kredytowej wystarczy obniżenie limitu.

W przypadku, w którym posiadamy kartę, z której nie korzystamy, możemy pomyśleć o jej zamknięciu. Takie działanie z pewnością poprawi nasz obraz w oczach (i algorytmach) bankowych analityków. Jest niemal pewne, że w takiej sytuacji, nasza zdolność kredytowa poprawi się.

Pusty biurowiec może wkrótce tętnić życiem, ale w zupełnie innej formie. Ministerstwo Rozwoju i technologii pracuje nad rozwiązaniem, które ma zwiększyć dostępność mieszkań. W jaki sposób? Chodzi właśnie o wykorzystanie pustych powierzchni biurowe i handlowe i ich transformację. Czy wizja „mieszkania zamiast biur” jest realna?

Mieszkania zamiast biur – pomysł na zwiększenie liczby mieszkań

Mieszkania zamiast biur? Wygląda na to, że ministerstwo rozwoju ten pomysł już sobie dobrze przeliczyło. Eksperci resortu wychodzą z założenia, że lepiej jest przekształcać niewykorzystane biura czy centra handlowe w mieszkania, niż je burzyć.

Wzrost popularności pracy zdalnej i e-commerce w wyniku pandemii COVID-19 spowodował opustoszenie niektórych biur i placówek handlowych, w szczególności tych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw., jak np. hipermarkety. Takich obiektów w Polsce powstało też przez ostatnie lata sporo i teraz są one niewykorzystywane. Właściciele liczą straty, a jednocześnie brakuje mieszkań. Wychodzimy temu naprzeciw. Chcemy, aby łatwiej można było takie puste przestrzenie wykorzystywać na cele mieszkaniowe” -powiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Dodał, że liczy na to, że realizacja tego pomysłu zaowocuje kilkoma tysiącami (sic!) mieszkań.

CZYTAJ TAKŻE: Tańszy kredyt hipoteczny? Przynajmniej na starcie

Mieszkanie na Mordorze?

W ocenie ministra trzeba również podchodzić bardziej elastycznie do planowania funkcji, a także przeznaczania terenów. Jego zdaniem, warto tworzyć ośrodki wielofunkcyjne o mieszanym przeznaczeniu. W ocenie resortu podobne rozwiązania już są widoczne w innych miastach na terenie Europy. Same budynki w świetle tej wizji powinny być traktowane bardziej elastycznie. Chodzi o to, by ich wykorzystanie szło w parze z aktualnym zapotrzebowaniem na rynku nieruchomości. Zauważamy, że w wielu miastach, niektóre centra biurowe np. tzw. Mordor, straciły swoje funkcje. Czeka je transformacja” - prognozuje szef resortu rozwoju.

Pożywka dla patodeweloperki

Trzeba jednak uważać, by podobne pomysły nie zostały szybko podchwycone przez przedstawicieli zjawiska określanego jako „patodeweloperka”. Chodzi o budowniczych niewielkich, a także mało funkcjonalnych mieszkań, które stały się pożywką wielu żartów np. w internecie. Przedstawiciele ministerstwa rozwoju zaznaczają, że przepisy odpowiednio zabezpieczą przed taką sytuacją, a na patodeweloperkę nie będzie zgody.

Biura i powierzchnie handlowe zamieniane na mieszkania

Co zatem dokładnie planuje resort rozwoju? Po pierwsze konieczna będzie zmiana przeznaczenia terenu uchwałą samorządu. Chodzi o obszary, na których znajdują się budynki biurowe oraz nieruchomości handlowe o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 metrów kwadratowych.

MRiT chce, aby dzięki zmianom powstawało więcej mieszkań komunalnych. Planowane ułatwienia mają pozwolić samorządom na wykup 5% powierzchni lokali na dogodnych warunkach. Cena ma odpowiadać 50% kosztów utworzenia lokali. Co istotne, lokale pozyskane w ten sposób, będą mogły pochodzić z innych inwestycji, jednak muszą być one nowe, oraz rzecz jasna położone w granicach administracyjnych danej gminy.

Przebudowa biura bez pozwolenia

Przebudowa istniejących obiektów ma się odbywać bez większych formalności. Mowa o dwóch latach na zmianę sposobu użytkowania już istniejących nieruchomości o pierwotnym przeznaczeniu biurowym lub handlowym. Jeśli nie będzie potrzeby zmiany elementów konstrukcyjnych, przebudowa będzie mogła się odbywać bez pozwolenia i zgłoszenia.

Kiedy projekt nowego prawa będzie procedowany przez rząd? MRiT w swoim komunikacie używa jednego, mało konkretnego określenia... „niedługo”.

Magazyn Firma

Magazyn Firma to serwis dla przedsiębiorców sektora MŚP. Prosto, konkretnie i praktycznie pokazujemy to, co ciekawe w zarabianiu pieniędzy.

Odwiedź nas na:

Magazyn Firma 2022. All Rights Reserved.
magnifier