magazyn-firma

Niepewność gospodarcza i zawirowania rynkowe powodują, że niewiele branż podejmuje nowe inwestycje czy też bez przeszkód kontynuuje obecne. Rynek jednak nie lubi próżni i ci, którzy wykorzystają jak najlepiej obecną sytuację, zajmą dobrą pozycję rynkową. Jak wygląda teraz zakup nieruchomości?

Na złość mamie odmrożę sobie uszy. Tak w pierwszej chwili można oceniać tych, którzy decydują się kontynuować inwestycje. I chodzi tu zarówno o tych, którzy kupują nieruchomości, by je wynajmować lub szybko odsprzedać, czy też deweloperów realizujących budowy. Trudno zrozumieć taki krok, gdy rynek niepewny, a inflacja coraz wyższa. Rzeczywistość okazuje się jednak inna. Doświadczeni przedsiębiorcy wiedzą, że po czasach zawieruchy, przychodzi gospodarcza wiosna i chcą jak najlepiej wykorzystać ten czas do zajęcia jeszcze lepszej pozycji rynkowej. I tak na przykład na korzyść branży deweloperskiej działa scenariusz obniżania stóp procentowych, który niedługo będzie musiał zacząć się spełniać. Do tego dochodzą ciągłe braki mieszkań na wynajem.

Choć klienci indywidualni faktycznie mają obecnie większy kłopot z uzyskaniem finansowania bankowego, to duże podmioty działają na rynku bardzo aktywnie. Rosnące stawki czynszów powodują, że coraz bardziej opłaca się najem. To skłania do działania i zakupów inwestorów zainteresowanych dużymi pakietami nieruchomości. Tym samym „wolnych” nieruchomości wciąż nie jest dużo. Deweloperzy podejmujący rozsądne decyzje inwestycyjne będą w stanie dobrze przygotować się na poprawę koniunktury.

Obserwacja nastrojów klientów indywidualnych pokazuje, że mniej jest zawieranych transakcji, następuje zrywanie umów rezerwacyjnych z powodu kłopotów z dostępem do finansowania. Warto jednak pamiętać, że gospodarka nie lubi próżni, a rynek szybko dopasowuje się do sytuacji. Szczególnie, że coraz więcej wskazuje na to, że za kilka miesięcy stopy będą musiały spadać.

Dane rynkowe wskazują, że klienci coraz bardziej skłaniają się ku temu scenariuszowi. Zamiast patrzeć, jak pieniądze topnieją z powodu inflacji, kupują nieruchomości. Według danych serwisu Rynek Pierwotny, w lipcu tego roku sprzedano o 12% więcej nowych nieruchomości niż miesiąc wcześniej. Również dane sierpniowe wskazują na poprawę nastrojów.

Warto wspomnieć, że nawet niewielkie spadki sprzedaży nie oznaczają automatycznie załamania rynku. Trzeba pamiętać, że popyt w ostatnich latach, a szczególnie w 2021 był nienaturalnie wysoki. To wszystko sprawia, że firmy zajmujące się budową nieruchomości widzą przyszłość pozytywnie. Mówiąc najkrócej, sytuacja na rynku jest dobra, choć trudna. – Wszystko wskazuje na to, że zmierzamy w kierunku odbicia – mówi Michał Sapota, prezes zarządu HREIT SA.

Łańcuchy dostaw odbudowują się, a skala inwestycji nie tylko w Polsce, ale też na świecie maleje. To ma wpływ na normalizację cen wielu materiałów budowlanych. Do tego zrywanie kontraktów budowlanych powoduje, że dostępność ekip budowlanych wzrosła. Zanim rynek i banki zauważą zmianę trendu, mamy okazję wykorzystać tę okazję. My ją widzimy, nie zatrzymujemy się. Zwiększamy skalę i wprowadzamy nowe projekty – komentuje Michał Sapota.

Kiedy rynek będzie się normował?

Przewidywania analityków wskazują, że już w 2023 roku ma rozpocząć się stopniowe obniżanie stóp procentowych. Rok później mogą wynosić już poniżej 5%. Część ekspertów podnosi również postulat, by w krok za stopniową obniżką stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała poluzowanie warunków udzielania kredytów. Pozwoli to na łatwiejszy dostęp do finansowania, co poprawi popyt na mieszkania.

Mieszkania bez wkładu własnego

Nie możemy zapominać o programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”, projekt, który wspiera coraz więcej banków. Widzę dużą potrzebę ze strony Polaków, którzy kredytu bez wkładu własnego potrzebują, bo chcą zrealizować swoje marzenia o własnym mieszkaniu. Mamy takie mieszkania w naszej ofercie – dodaje Michał Sapota.

Wszystkie te scenariusze sprawiają, że za kilka kwartałów popyt na mieszkania w Polsce z powrotem będzie rósł. Tymczasem deweloperzy wstrzymują budowy. To dziwi, bo gdy rynek ruszy, nie będą mieli czego sprzedawać. Na kontynuację inwestycji decydują się tylko ci o wyjątkowo stabilnej sytuacji finansowej. – Cały czas prowadzimy inwestycje, a także rozpoczynamy nowe. Rozsądek podpowiada bowiem, by korzystać z nadarzającej się okazji do wzmocnienia swojej pozycji. Jak to możliwe? Przez ostatnie kilkanaście miesięcy branża borykała się z niedoborem pracowników. Gdy do tego doszły rosnące szybko ceny materiałów budowlanych, sytuacja nie wróżyła łatwego okresu. Obecnie jednak zaczynają spadać, co pozwala utrzymywać rentowność projektów na zbliżonych poziomach – podsumowuje prezes HREIT SA.

Dla inwestorów to również dobry prognostyk. Kupowanie mieszkań w celu przechowania wartości lub po to, by wynajmować je zarobkowo jest dobrym pomysłem. Zwiększa się dostępność ekip budowlanych i materiałów. Za kilka miesięcy zobaczymy, który rynkowy gracz wystarczająco dobrze wykorzysta bieżącą sytuację do poprawy swojej pozycji.

Aż o 26% rok do roku wzrosły stawki za najem mieszkań – wyliczył Expander i Rentier.io. Wiele wskazuje na to, że ten trend szybko się nie zmieni, a stawki będą rosły. Liczba dostępnych ogłoszeń wynajmu wciąż niska. Na tyle by, o inwestycję w mieszkanie do wynajęcia spać na razie spokojnie.

Mieszkanie do wynajęcia – rynek właściciela

Co jakiś czas w internecie popularność zdobywają oryginalne ogłoszenia wynajmu mieszkań. Studenci donoszą o „patologiach” takich jak „castingi” na lokatorów, czy propozycje opłaty najmu „z góry” np. za… 5 lat. W komentarzach pojawiają się wpisy: „właściciele już robią, co chcą”. Faktycznie na rynku najmu zrobiło się gęsto i drogo.

Z czego to wynika. Sprzyjających czynników dla właścicieli mieszkań zrobiło się całkiem sporo. Najpierw drożejące raty kredytów, które skutecznie „wyleczyły” planujących zakup własnego M. Dla wielu pozostało przedłużenie aktualnej umowy najmu, lub zawarcie nowej. Druga to napływ uchodźców z Ukrainy, w tym również zamożnych lub dobrze zarabiających, których stać na najem nawet za wyższe pieniądze. Trzeci czynnik, obserwowany już od wielu lat, czyli ucieczka młodych do miast. Nie tylko mówimy o studiach, ale przede wszystkim pracy.

CZYTAJ TAKŻE: Tańszy kredyt hipoteczny? Przynajmniej na starcie

Liczba ogłoszeń wynajmuj

Jak obliczył Expander i Rentier.io ostatnio odnotowano wzrost ogłoszeń najmu z 18 tys. do 23 tys. Trzeba jednak realnie spojrzeć na tę liczbę. Dobrych informacji dla szukających mieszkania nie ma. Rok temu o tej porze, na rynku były 33 tys. ogłoszeń, a to pokazuje skalę zmian popytu i podaży na rynku nieruchomości do wynajęcia.

Czy inwestycja w mieszkanie do wynajęcia chroni przed inflacją

Expander i Rentier.io zauważają, że na rynku obserwujemy dziś dwa trendy. Wyraźny wzrost stawek najmu i powolny spadek cen mieszkań. To oznacza, że rentowność inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem rośnie i wynosi obecnie 4,69% netto. Eksperci wymienionych wyżej firm przeliczaj to na odpowiednik lokaty lub obligacji z oprocentowaniem 5,79%. Szału zatem nie ma, szczególnie że aktualna inflacja sięga wartości dwucyfrowych. W ocenie Expandera i Rentier.io „to wciąż za mało, aby zwiększyć podaż mieszkań na wynajem".

 

Może się okazać, że ktoś jest właścicielem świetnie prosperującego biznesu, zarabia gigantyczne pieniądze, ale… ma problem z kredytem hipotecznym, bo wychodzi za niska zdolność kredytowa. Co może pójść nie tak w momencie, w którym staramy się o sfinansowanie zakupu nieruchomości?

Zdolność kredytowa a karta kredytowa

O tym, że karta kredytowa to często poważny balast przekonał się jeden z przedsiębiorców, którego historię na kanale „Biznes na Ostro” w cyklu „Inwestycyjny Starter” przedstawił ekspert ds. kredytów hipotecznych Michał Szczepaniak. „Miałem przed laty klienta, który kupował apartament w bardzo wysokiej kwocie. Miał spory wkład własny, a jego dochody nie budziły wątpliwości. Na swoje nieszczęście miał… czarną kartę kredytową bez limitu”. Zdolność kredytowa stanęła pod znakiem zapytania.

W czym zatem był problem? Aby go zrozumieć, spójrzmy, jak banki patrzą na karty kredytowe w czasie ustalania zdolności kredytowej. Każda instytucja finansowa ma tutaj swoje procedury. Powiedzmy, że bank w przypadku posiadania takiej karty przez klienta, taktuje 5% takiej karty jako potencjalną ratę kredytu. W tym przypadku zgubna, a także bezlitosna dla zamożnego kredytobiorcy okazuje się królowa nauk. „Jak wiemy z matematyki 5% od nieskończoności, daje nam… nieskończoną ratę. To spowodowało, że klient otrzymał decyzję negatywną” – opowiada Szczepaniak. Jak dodał, sprawę udało się wyjaśnić dopiero w procedurze odwoławczej.

Całą rozmowę z Michałem Szczepaniakiem można obejrzeć poniżej.

Mam kartę kredytową ale jej nie używam

Jak się okazuje, nie jest istotne, czy używamy, czy też nie karty kredytowej. Dla banku istotny jest sam fakt jej posiadania. Należy pamiętać, że nawet niewykorzystane karty, z samym limitem, jednak bez zadłużenia, obniżają zdolność kredytową potencjalnym kredytobiorcom!

Rezygnacja z karty kredytowej poprawi zdolność?

Łatwo się mówi, trudniej realizuje. Są bowiem osoby, które np. często podróżują za granicę i korzystają z wypożyczalni samochodów. W przypadku, w którym karta kredytowa jest nam niezbędna, nie musimy z niej rezygnować. Czasem w poprawie zdolności kredytowej wystarczy obniżenie limitu.

W przypadku, w którym posiadamy kartę, z której nie korzystamy, możemy pomyśleć o jej zamknięciu. Takie działanie z pewnością poprawi nasz obraz w oczach (i algorytmach) bankowych analityków. Jest niemal pewne, że w takiej sytuacji, nasza zdolność kredytowa poprawi się.

Pusty biurowiec może wkrótce tętnić życiem, ale w zupełnie innej formie. Ministerstwo Rozwoju i technologii pracuje nad rozwiązaniem, które ma zwiększyć dostępność mieszkań. W jaki sposób? Chodzi właśnie o wykorzystanie pustych powierzchni biurowe i handlowe i ich transformację. Czy wizja „mieszkania zamiast biur” jest realna?

Mieszkania zamiast biur – pomysł na zwiększenie liczby mieszkań

Mieszkania zamiast biur? Wygląda na to, że ministerstwo rozwoju ten pomysł już sobie dobrze przeliczyło. Eksperci resortu wychodzą z założenia, że lepiej jest przekształcać niewykorzystane biura czy centra handlowe w mieszkania, niż je burzyć.

Wzrost popularności pracy zdalnej i e-commerce w wyniku pandemii COVID-19 spowodował opustoszenie niektórych biur i placówek handlowych, w szczególności tych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw., jak np. hipermarkety. Takich obiektów w Polsce powstało też przez ostatnie lata sporo i teraz są one niewykorzystywane. Właściciele liczą straty, a jednocześnie brakuje mieszkań. Wychodzimy temu naprzeciw. Chcemy, aby łatwiej można było takie puste przestrzenie wykorzystywać na cele mieszkaniowe” -powiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Dodał, że liczy na to, że realizacja tego pomysłu zaowocuje kilkoma tysiącami (sic!) mieszkań.

CZYTAJ TAKŻE: Tańszy kredyt hipoteczny? Przynajmniej na starcie

Mieszkanie na Mordorze?

W ocenie ministra trzeba również podchodzić bardziej elastycznie do planowania funkcji, a także przeznaczania terenów. Jego zdaniem, warto tworzyć ośrodki wielofunkcyjne o mieszanym przeznaczeniu. W ocenie resortu podobne rozwiązania już są widoczne w innych miastach na terenie Europy. Same budynki w świetle tej wizji powinny być traktowane bardziej elastycznie. Chodzi o to, by ich wykorzystanie szło w parze z aktualnym zapotrzebowaniem na rynku nieruchomości. Zauważamy, że w wielu miastach, niektóre centra biurowe np. tzw. Mordor, straciły swoje funkcje. Czeka je transformacja” - prognozuje szef resortu rozwoju.

Pożywka dla patodeweloperki

Trzeba jednak uważać, by podobne pomysły nie zostały szybko podchwycone przez przedstawicieli zjawiska określanego jako „patodeweloperka”. Chodzi o budowniczych niewielkich, a także mało funkcjonalnych mieszkań, które stały się pożywką wielu żartów np. w internecie. Przedstawiciele ministerstwa rozwoju zaznaczają, że przepisy odpowiednio zabezpieczą przed taką sytuacją, a na patodeweloperkę nie będzie zgody.

Biura i powierzchnie handlowe zamieniane na mieszkania

Co zatem dokładnie planuje resort rozwoju? Po pierwsze konieczna będzie zmiana przeznaczenia terenu uchwałą samorządu. Chodzi o obszary, na których znajdują się budynki biurowe oraz nieruchomości handlowe o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 metrów kwadratowych.

MRiT chce, aby dzięki zmianom powstawało więcej mieszkań komunalnych. Planowane ułatwienia mają pozwolić samorządom na wykup 5% powierzchni lokali na dogodnych warunkach. Cena ma odpowiadać 50% kosztów utworzenia lokali. Co istotne, lokale pozyskane w ten sposób, będą mogły pochodzić z innych inwestycji, jednak muszą być one nowe, oraz rzecz jasna położone w granicach administracyjnych danej gminy.

Przebudowa biura bez pozwolenia

Przebudowa istniejących obiektów ma się odbywać bez większych formalności. Mowa o dwóch latach na zmianę sposobu użytkowania już istniejących nieruchomości o pierwotnym przeznaczeniu biurowym lub handlowym. Jeśli nie będzie potrzeby zmiany elementów konstrukcyjnych, przebudowa będzie mogła się odbywać bez pozwolenia i zgłoszenia.

Kiedy projekt nowego prawa będzie procedowany przez rząd? MRiT w swoim komunikacie używa jednego, mało konkretnego określenia... „niedługo”.

Aż dziwne, że ta ustawa przeszła przez Sejm bez dużego rozgłosu. Posłowie wzięli się za zmiany w Prawie bankowym, dzięki którym uda się zaoszczędzić na kredycie hipotecznym. Szczególnie na starcie. Według resortu sprawiedliwości tańszy kredyt hipoteczny pozwoli zaoszczędzić nawet 500 złotych miesięcznie.

Tańszy kredyt hipoteczny a księga wieczysta

Istotę zmian w prawie wyjaśnił wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł. Jego zdaniem wprowadzane zmiany mają przywrócić elementarną przyzwoitość w traktowaniu kredytobiorców. Co ciekawe da się ją… „wycenić”. Banki będą musiały zwracać wszystkie dodatkowe opłaty, jakie wiążą się z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej. To oznacza… tańszy kredyt hipoteczny, a także mniej zamieszania na etapie zaciągania kredytu.

Koniec kosztów za czekanie na wpis do księgi wieczystej

Sprawa rozchodzi się o okres oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. W ocenie ministerstwa sprawiedliwości jest pewien problem z dodatkowymi opłatami dla banków przy zaciąganiu kredytu. Resort nazywa je wprost „nadzwyczajnym ubezpieczeniem ryzyka kredytowego”. Jak się okazuje, w rzeczywistości praktycznie każdy wpis do księgi wieczystej dokonywany jest zgodnie z wnioskiem. A skoro tak, ryzyka po stronie banków praktycznie nie ma! Pozostaje ono więc jedynie w sferze założeń. Niestety, dotąd trzeba było za nie płacić.

Mówiąc wprost. Skoro ryzyko nie istnieje, a wpis nie generuje problemów, nie ma uzasadnienia dodatkowych kosztów. W takim wypadku nadzwyczajna opłata może być kaucją. To oznacza, że banki powinny ją zwracać.

Co zmienia nowela Prawa bankowego

Przyjęta przez posłów nowelizacja zakończy ten proceder. Naliczania dodatkowego kosztu kredytu, nazywanego w branży nieruchomościowej „opłatą za czekanie”, nie będzie. W momencie, w którym pojawi się wpis zabezpieczenia do księgi wieczystej, kredytobiorca ma prawo spodziewać się zwrotu wpłaconej opłaty. W opcji numer dwa, bank będzie mógł zaliczyć wpłacone pieniądze na poczet zobowiązań wynikających z kredytu.

Czekanie na wpis do KW

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje obecnie nad skróceniem oczekiwania na wpis do KW. Resort planuje powierzenie notariuszom takich wpisów jak wyodrębnienie nowej nieruchomości lokalowej oraz wpis hipoteki.

Na nowe obowiązki informacyjne muszą być gotowe osoby, które sprzedają, a także wynajmują innym nieruchomości. Chodzi m.in. o dane podawane w… ogłoszeniach lub reklamach. O co chodzi? Wyjaśniamy.

Efektywność energetyczna nieruchomości

Rada Ministrów przyjęła projekt zmian w ustawie, która wprowadzi kilka nowości zarówno w przepisach o charakterystyce energetycznej budynków, jak również w Prawie budowlanym. Oficjalnie chodzi o to, by krajowe prawo nie odbiegało od wytycznych opracowanych w Brukseli. Niemniej jednak, ministerstwo rozwoju przyznaje, że głównym zamierzeniem nowelizacji jest poprawa skuteczności całego systemu. Chodzi o mechanizmy, które pozwalają na przeprowadzenie oceny efektywności energetycznej nieruchomości.

Wkrótce nowe przepisy przełożą się na to, co publikujemy w... ogłoszeniu. Szukanie chętnych na zakup lub najem budynku, a także jego części może być nieco trudniejsze! Ale po kolei.

CZYTAJ TAKŻE: Dodatek węglowy. Czy będzie 3000+ na opał?

Zmiany w prawie budowlanym – kto je odczuje?

Ministerstwo rozwoju tłumaczy, że zmiany dotyczą zarówno wymagań związanych z kontrolą systemów ogrzewania, jak i klimatyzacji. „Rozszerzają zakres systemów objętych obowiązkiem kontroli do systemów o mocy ponad 70 kW”. - Dowiadujemy się z komunikatu po posiedzeniu Rady Ministrów.

Nowe przepisy wprowadzają także powszechny dostęp do podstawowych informacji, które znajdują się w świadectwach charakterystyki energetycznej. Pamiętajmy, że są one gromadzone w państwowej bazie.

Jakie informacje w ogłoszeniach nieruchomościowych

Nowe prawo wprowadza także nowe obowiązki dla osób, zajmujących się obrotem nieruchomości. Z rządowego komunikatu wynika, że osoba publikująca ogłoszenie lub reklamę na temat sprzedaży określonej nieruchomości, musi pamiętać o wymaganych w przepisach informacjach. Mowa jednak wyłącznie o budynkach, dla których już sporządzono świadectwo charakterystyki energetycznej. Jakie parametry są obligatoryjne?

Po pierwsze, jest to wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową. Ważny będzie także wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną, oraz rocznego zapotrzebowania na energię użytkową. Będzie trzeba również przedstawić udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową, a także… jednostkową wielkość emisji CO2.

Koniec z „lewymi” świadectwami charakterystyki energetycznej

Ministerstwo Rozwoju zapewnia także, że podniesiona zostanie jakość samych dokumentów potwierdzających charakterystykę energetyczną danego obiektu. Dotyczyć to będzie nie tylko świadectw, ale także protokołów z kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji.

Zmiana ma wyeliminować sytuacje, w których osoby uprawnione do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków przekazują swoim zleceniodawcom quasi „świadectwa”, które nie spełniają wymogów ustawowych. Po zmianach osoba uprawniona do sporządzania wspomnianych dokumentów, która utraciła uprawnienia po raz drugi lub przekazała dokument sporządzony poza rejestrem, nie będzie miała możliwości ponownego wpisu do wykazu osób uprawnionych” – informuje resort.

Mieszkania stanieją. Taki scenariusz w ocenie analityków PKO BP jest coraz bardziej prawdopodobny. Już odnotowano spadek średniej ceny transakcyjnej w ujęciu kwartalnym w kilku największych polskich miastach. Czy czeka nas „inflacyjny wyjątek”?

Według analityków mieszkania stanieją

Jeśli popatrzymy na ujęcie roczne dynamiki cen transakcyjnych w drugim kwartale, rewolucji nie zobaczymy. Według danych opracowanych przez PKO BP średnia cena w drugim kwartale w sześciu największych miastach wzrosła o 13,7% rok do roku. Niespodzianki nie ma? Skąd zatem wniosek, że mieszkania stanieją?

Jeśli spojrzymy na te same dane w ujęciu kwartał do kwartału, wzrost będzie już raczej symboliczny. Wyniósł „zaledwie” 0,3%. Przy czym w Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu odnotowano… spadki cen. Średnią dla sześciu największych miast trzyma jeszcze Warszawa, gdzie w ujęciu kwartalnym mówimy o wzroście 1,7% kwartał do kwartału.

Kiedy przełom na rynku mieszkań?

Oceniamy, że w drugiej połowie roku ceny transakcyjne mieszkań zaczną stopniowo spadać. Prognozowany spadek cen wynika głównie ze znacznie obniżonego popytu wskutek wzrostu stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej w efekcie rekomendacji KNF dla banków” – czytamy w opracowaniu opublikowanym przez analityków PKO BP.

Widać wyraźnie, że rynek mieszkaniowy w cenowe problemy wpędził się poniekąd sam. W ostatnich latach ruszyło wiele nowych projektów inwestycyjnych. Także w niewielkich miastach powiatowych. Mocno wzmocniła się osłabiona właśnie strona podażowa. Zdaniem analityków to wszystko razem wzięte „w obecnej fazie cyklu koniunkturalnego nie sprzyja utrzymaniu wzrostu cen”. Ze statystyk wynika, że szczyt sprzedaży mieszkań odnotowany został w drugim kwartale 2021 roku, czyli przed wybuchem inflacji i długą serią zacieśniania polityki pieniężnej. „Od roku obserwujemy stopniowy spadek wolumenów transakcji przy bardzo silnym spadku w maju-czerwcu br.” - oceniają eksperci PKO BP.

CZYTAJ TAKŻE: A gdyby ceny nieruchomości zaczęły spadać?

Czy mieszkania będą tańsze?

Nie sposób nie przytoczyć tutaj kilku mocnych argumentów, którymi posiłkują się bankowi analitycy. Zwracają uwagę na fakt, że wzrost kosztów budowy przy jednoczesnych trudnościach z przeniesieniem tego wzrostu na klienta końcowego sprawia, że rentowność nowych projektów spada. Są już sygnały o decyzjach deweloperów ws. wstrzymania nowych inwestycji. To oznacza obniżenie nowej podaży w ciągu 2-3 lat.

Po drugie, analitycy zwracają uwagę na obserwowane spadki cen materiałów budowlanych. „Oceniamy, że przy wysokich stanach zapasów w firmach, tendencja spadkowa może się utrzymać. W takim scenariuszu prawdopodobne będzie uruchamianie projektów z niższymi cenami ofertowymi” – prognozują analitycy PKO BP.

Kiedy obniżki stóp procentowych?

Ten sam zespół analityków stoi na stanowisku, że obecny cykl podwyżek stóp procentowych dobiega końca. Biorąc pod uwagę perspektywę znacznego obniżenia dynamiki PKB w kolejnych kwartałach oraz spadku inflacji w 2024 roku, pod koniec przyszłego roku realne są obniżki stóp procentowych.

Zdaniem ekspertów

Z analizy PKO BP: Spodziewamy się, że spadek cen mieszkań potrwa przez około półtora roku do dwóch lat. W jego efekcie ceny powrócą do poziomów z pierwszej połowy 2021, a więc skorygowany zostanie dynamiczny wzrost cen z okresu 3q21-1q22 odnotowany w warunkach spadającej sprzedaży. Do dynamicznych wzrostów cen rynek powróci wg nas w 2025”.

 

Jeszcze w sierpniu mogą wystartować wakacje kredytowe 2022 – wynika z zapowiedzi ministra rozwoju i technologii Waldemara Budy. Zakładam, że w sierpniu będzie można składać wnioski o wsparcie – powiedział we wtorek (5.07) w czasie spotkania z dziennikarzami.

Wakacje kredytowe 2022– konkretne wparcie dla posiadaczy hipotek

Ustawa, która zapewni możliwość wzięcia wakacji kredytowych przechodzi właśnie przez parlament. W ocenie ministra rozwoju jest już w zasadzie przyjęta. To dobra informacja dla kredytobiorców spłacających kredyt hipoteczny w złotych zaciągnięty na zakup własnego mieszkania lub budowę domu. Wakacje kredytowe 2022 mogą realnie pomóc!

Ulga w spłacie kredytów

Tymczasem po publikacji czerwcowego, wstępnego odczytu inflacji, nad kredytobiorcami zawisło widmo kolejnych podwyżek stóp. Wzrost cen w ujęciu rocznym wyniósł w minionym miesiącu aż 15,6 %. Zdaniem ekonomistów najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest podwyżka stóp o 75 punktów bazowych. To oznacza kolejny wzrost miesięcznych rat o kilkadziesiąt złotych w przypadku najpopularniejszych kredytów.

Wakacje kredytowe mogą w znaczny sposób ulżyć w zarządzaniu domowym budżetem. Szczególnie u tych kredytobiorców, których comiesięczne zobowiązania „pożerają” coraz większą część pensji.

Jak mają działać wakacje kredytowe?

Osoby, które spłacają kredyt w złotych na własny cel mieszkaniowy, mogą wnioskować w 2022 roku aż o cztery miesiące wakacji kredytowych. Mowa o dwóch miesiącach w trzecim oraz czwartym kwartale br. Z kolei w 2023 roku będzie możliwość wzięcia „wakacji” jednokrotnie, w każdym kwartale – czyli również cztery razy.

CZYTAJ TAKŻE: CHF, EUR i USD będą drogie. Kolejny cios dla frankowiczów niebawem?

Przerwa w spłacie tylko dla „starych” kredytów?

Senat niedawno wniósł poprawkę na mocy której, przywilej wakacji kredytowych miałby mieć zastosowanie tylko w wypadku „starszych” kredytów, czyli tych zaciągniętych jeszcze przed 2017 rokiem.

Komornik coraz częściej zagląda do zadłużonych przedsiębiorców. W elektronicznym systemie „licytacje komornicze” można znaleźć całą masę lokali użytkowych, hal oraz magazynów, które idą pod młotek. Co można dziś kupić na licytacjach? Sprawdziliśmy.

Licytacje komornicze – efekt problemów firm

Pandemia, wojna, a także inflacja – to trio skutecznie pogrzebało już niejeden biznes. Jeśli dodamy do tego coraz wyższe stopy procentowe, zauważymy, jak mocno poturbowanych jest wielu przedsiębiorców oraz menadżerów. Sprawdziliśmy ile lokali użytkowych, hal, a także magazynów jest obecnie w systemie licytacyjnym Krajowej Rady Komorniczej. Powodów do optymizmu niestety nie widać, ale licytacje komornicze to okazja na tańsze zakupy.

CZYTAJ TAKŻE: Licytacje komornicze to zupełnie nowy serwis

Co komornik może zabrać firmie?

Według stanu na dzień 23.06.2022 w systemie licytacji komorniczych znajdowały się aż… 72 lokale użytkowe, których licytacje zaplanowano do października 2022. Wiele z nich trafiło tam na skutek potężnych kosztów, spirali zadłużenia i coraz gorszej kondycji przedsiębiorców. Każdy z nich znalazł się w sytuacji, w której oko w oko musiał stanąć z komornikiem. A to już ostateczność i potwierdzenie fatalnego obrotu spraw.

Tego samego dnia w systemie KRK znajdowało się 37 hal i magazynów oraz 36 maszyn i urządzeń przemysłowych, których licytacje zaplanowano do końca września. W tym gronie znajdują się m.in. armatki śnieżne, wózki widłowe, koparka, dźwig, śrutownica czy giętarka.

Szansa na tanie zakupy do firmy?

Teraz czas na brutalną prawdę o rynku. Nieszczęście w biznesie dla jednych czasem oznacza… okazję dla innych, którzy mogą kupić nieruchomości potrzebne w biznesie oraz używany sprzęt po niskich cenach. Wystarczy wejść na stronę https://licytacje.komornik.pl, która zawiera obwieszczenia o licytacjach z całego kraju. Okazji, jak zwykle w takich sytuacjach nie brakuje...

Są firmy, w których działy zaopatrzenia i inwestycji bacznie przyglądają się bieżącym ofertom licytacji komorniczych. Jak przyznają sami przedsiębiorcy, często to okazje na obniżenie kosztów. Kluczem jest znalezienie odpowiedniej oferty. Mamy wrażenie, że jest ich coraz więcej.

W co inwestować żeby zostać milionerem? Złoto, mieszkania na wynajem czy luksusowe trunki? Oto, w co włożyć pieniądze by zostać milionerem.

Około 2-3 tys. złotych – tyle trzeba było inwestować co miesiąc przez ostatnich 15 lat, aby zdobyć mityczny pierwszy milion – sugerują dane historyczne. Najlepsze wyniki dawało złoto, mieszkania na wynajem i szkockie trunki. O Siedmiocyfrowy majątek najtrudniej było oszczędzającym za pomocą lokat i obligacji skarbowych.

Ilu milionerów jest w Polsce?

W roku 2019 w Polsce prawie 28 tysięcy osób zarobiło co najmniej milion złotych – wynika z danych rodzimej skarbówki. W ostatnich latach liczba milionerów wyraźnie rosła i prognozy sugerują, że dalej rosnąć będzie.

Tradycyjnie milionerem raczej zwykliśmy jednak nazywać osobę, która niekoniecznie zarabia co najmniej milion złotych rocznie, a raczej posiada majątek o tej wartości. Przeważnie jest on wtedy zaklęty w posiadanej nieruchomości. Takich rodaków bez wątpienia jest znacznie więcej niż tych, którzy mogą poszczycić się siedmiocyfrowym rocznym dochodem.

Jak zostać milionerem?

Ale jak zostać milionerem? To pytanie zadają sobie najpewniej miliony Polaków. Z okazji pierwszego dnia kwietnia HRE Investments postanowiło z delikatnym przymrużeniem oka odpowiedzieć na to pytanie.

w co inwestować

Inflacja robi z nas milionerów

Po pierwsze musimy zauważyć, że bycie milionerem dekadę temu oznaczało zupełnie inny status majątkowy niż dziś. Z czasem siła nabywcza rzeczonego miliona spada bowiem w wyniku panującej inflacji.

Zobrazujmy to przykładem. Załóżmy, że zarabiamy tyle ile wynosi średnia płaca z ostatnich 12 miesięcy – czyli prawie 4,3 tys. zł miesięcznie na rękę. W ciągu roku daje nam to już kwotę prawie 52 tys. złotych dochodu. Jeśli nasze wynagrodzenie rosłoby ręka w rękę z inflacją, to już za 15 lat zarabialibyśmy milion złotych rocznie, jeśli inflacja przez ten czas wynosiłaby po 22% rocznie.

Wszyscy powinniśmy trzymać kciuki za to, aby w ten sposób statystyczny pracownik nie dołączył do grona milionerów.

Inwestycja w luksusowe alkohole

Porzućmy jednak rozważania dotyczące inflacji i spójrzmy w przeszłość. Wiedząc jak przez lata zmieniały się ceny mieszkań, giełdowych akcji czy złota możemy dziś oszacować ile trzeba było co miesiąc oszczędzać, aby przez 15 lat (trudno o dane sięgające dalej w przeszłość) uzbierać milion.

Zacznijmy od rozwiązania szczególnie niekonwencjonalnego, czyli od zakupu cenionych przez kolekcjonerów butelek szkockiej whisky. W Polsce 15 lat temu takie rozwiązania było bardzo niepopularne, ale gdyby ktoś wtedy miał żyłkę kolekcjonera najrzadszych butelek, to inwestując w nie po około 2,2 tys. złotych miesięcznie przez ten okres skompletowałby portfel wart dziś około milion złotych.

 

Tak przynajmniej sugerują notowania indeksu badającego zmiany cen 100 butelek najbardziej pożądanych przez kolekcjonerów.

Zarabianie na nieruchomościach

Powyższą propozycję możemy jednak raczej zaliczyć do tych bardziej primaaprilisowych. Przejdźmy więc na niwę twardych danych historycznych dotyczących rynków znacznie bardziej popularnych wśród rodzimych inwestorów.

Bez wątpienia do tego grona zaliczyć możemy mieszkania na wynajem, złoto, obligacje, akcje firm notowanych na giełdzie czy bankowe depozyty. Efekt? Okazuje się, że aby mieć dziś majątek wart milion złotych najlepiej było 15 lat temu zacząć budować portfel mieszkań na wynajem.

Na ten cel trzeba jednak było przeznaczać trochę ponad 2,7 tys. złotych miesięcznie. Nasze wyliczenia przeprowadziliśmy w okresie od początku 2007 roku do końca roku 2021.

W co inwestować? Zarabianie na mieszkaniach

Nasz plan – aby kupować na kredyt 35-metrowe mieszkania w Warszawie – na początku rozwijał się mało spektakularnie. Założyliśmy bowiem, że aby kupić mieszkanie potrzebujemy 26% jego ceny zakupu (10% jako wkład własny, 6% na pokrycie kosztów transakcyjnych i 10% na koszty związane z przygotowaniem mieszkania pod przyjęcie najemców). Potrzebowaliśmy więc prawie 3 lat, aby uzbierać kwotę potrzebną do zakupu pierwszego „M”.

Na początku też czynsze nie pokrywały w pełni wszystkich wydatków i z odkładanej co miesiąc kwoty trzeba było trochę „dorzucać do interesu”. Po ponad 2 latach stać nas jednak było na zakup kolejnego lokum, a po kolejnych niemal trzech latach uzupełniliśmy nasz portfel o kolejne mieszkanie. W tym momencie wstrzymaliśmy zakupy, bo posiadanie trzech złotowych kredytów mieszkaniowych uznaliśmy za wystarczający poziom ryzyka.

W wyliczeniach założyliśmy, że mieszkania są wynajmowane przez 11 miesięcy w roku za stawkę średnią dla stolicy (w zł za m kw.). Założenie to wydaje nam się o tyle zachowawcze, że małe mieszkania wynajmują się przeważnie szybko, a do tego za najem metra kwadratowego małego lokum płaci się przeważnie więcej niż wynika ze stawki średniej (w zł za m kw.). Uwzględniliśmy też koszty utrzymania mieszkań.

Efekt? Po 15 latach mamy 3 mieszkania warte prawie 1,2 miliona złotych, które generują około 1,5-2 tys. złotych miesięcznych wpływów po potrąceniu wszystkich wydatków (łącznie z ratami kredytów).

Na nieruchomościach ciążą kredyty na łączną kwotę 545 tys. złotych, a na rachunku, na którym zbieramy pieniądze na dalsze inwestycje lub spłatę kredytów zgromadziliśmy 360 tysięcy złotych.

W sumie więc nasz majątek netto (po potrąceniu ciążących na mieszkaniach długów) wynosił na koniec 2021 roku milion złotych. Do tego nawet jeśli chcielibyśmy posiadane mieszkania sprzedać, to nie musielibyśmy płacić podatku z tego tytułu, bo minęło ponad 5 lat od ich nabycia.

Ile waży złoto?

Trochę więcej musiałaby co miesiąc oszczędzać osoba, która swój majątek budowała przy pomocy złota. Z naszych wyliczeń wynika, że przez 15 lat należało co miesiąc na zakup kruszcu przeznaczać po ponad 3,1 tys. złotych miesięcznie.

Przy tym zakładamy, że marża mennicy i dystrybutora sprzedającego monety w sumie wynosi tylko 5%. W latach 2007-21 inwestor kupiłby łącznie ponad 4 kilogramy kruszcu. Na koniec ubiegłego roku taka ilość złota warta była milion złotych. Przy tym trzeba mieć świadomość, że dziś kruszec ten byłby wart jeszcze więcej.

 

Giełda - w co inwestować?

Niemałym zaskoczeniem połączonym z rozczarowaniem są za to wyniki inwestycji w największe spółki giełdowe. Przyjmujemy, że inwestor od początku 2007 roku do końca 2021 roku budowałby swój portfel tak, aby odzwierciedlić skład indeksu warszawskiej giełdy, który skupia 20 największych spółek.

Uwzględniliśmy przy tym nie tylko zmiany notowań w okresie 15 lat, ale też wszelkie korzyści, które odnosili posiadacze akcji w tym czasie (dywidendy, prawa poboru) oraz prowizje płacone za zakup akcji.

Efekt? Przez 15 lat trzeba było co miesiąc wydawać po prawie 4,6 tys. złotych miesięcznie, aby pod koniec 2021 roku mieć portfel największych spółek warto milion złotych. Przy tym uwaga – jeśli chcielibyśmy posiadane walory sprzedać, to od dochodu z tego tytułu należy zapłacić podatek dochodowy.

Obligacje skarbowe. Czy to się opłaca?

Lepszym od akcji rozwiązaniem były w ostatnich latach nawet obligacje skarbowe – tak przynajmniej sugerują historyczne dane. Gdybyśmy na początku 2007 roku zdecydowali, że oszczędzać będziemy przy pomocy 10-letnich obligacji skarbowych, to należałoby przez 15 lat konsekwentnie dopłacać po trochę ponad 4 tysiące złotych, aby dziś posiadać portfel obligacji wart milion złotych.

W tym wypadku podatek dochodowy jest uwzględniany na bieżąco, a gdybyśmy chcieli sprzedać obligacje skarbowe przed dniem ich zapadalności, to w przypadku 10-letnich papierów pobierana jest opłata w wysokości maksymalnej 2 złotych za pojedynczy papier.

W co inwestować? Może depozyty bankowe

Nasze zestawienie zamykają depozyty bankowe. Ich oprocentowanie w ostatnich latach było na tyle skromne, że przez 15 lat należałoby odkładać po prawie 4,9 tys. złotych miesięcznie, aby dzięki rocznym lokatom skompletować pierwszy milion. W tym wypadku nasze wyliczenia uwzględniają już opodatkowanie.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Magazyn Firma

Magazyn Firma to serwis dla przedsiębiorców sektora MŚP. Prosto, konkretnie i praktycznie pokazujemy to, co ciekawe w zarabianiu pieniędzy.

Odwiedź nas na:

Magazyn Firma 2022. All Rights Reserved.
magnifier