magazyn-firma

Mieszkania tanieją w większości dużych miast w Polsce – wynika z raportu Expandera oraz Rentier.io. Zestawiając obecne ceny, z tymi z maja 2022 r. spadły one w aż 14 z 17 miast, w których autorzy badania regularnie monitorują sytuację.

Mieszkania tanieją, jaka jest skala spadków cen?

Według danych zebranych przez Expandera oraz Rentier.io mieszkania faktycznie tanieją, jednak skala spadków cen nie wygląda katastroficznie. W ocenie analityków w większości miast spadki są niewielkie. Średnio w badanych miastach to 3,4%

Gdzie najmocniej tanieją mieszkania?

Największy spadek cen mieszkań w porównaniu z majem 2022 odnotowano w miastach położonych w województwie śląskim. W Częstochowie staniały o 8,6%, w Sosnowcu o 8,4%, zaś w stolicy regionu Katowicach o 7,5%. Co ciekawe wszystkie trzy miasta z jednego regionu wypełniają miejsca na ogólnopolskim spadkowym podium.

CZYTAJ TAKŻE: Budowlanka hamuje, ale nie tak mocno jak w pandemii

Polska Wschodnia ze wzrostami?

Co ciekawe wzrosty odnotowano przede wszystkim w Polsce Wschodniej. Tutaj liderem jest dynamicznie rozwijający się Rzeszów, gdzie metr kwadratowy mieszkania zdrożał od maja 2022 r. średnio o 4%. Z kolei w największym mieście na wschód od Wisły, czyli w Lublinie, zmiana wynosi +2%. Do liderów z Polski Wschodniej dołącza miasto z zupełnie innej części kraju tj. z Bydgoszczy, gdzie również odnotowano dwuprocentowe wzrosty.

mieszkania tanieją

Stabilna liczna ofertach

Analitycy nie stwierdzili także trzęsienia ziemi w innym parametrze, to jest liczbie ofert. Po usunięciu duplikatów na rynku utrzymywało się 32 186 ogłoszeń z 17 badanych miast. Co ciekawe liczba ta jest zbliżona do tej, jaką notowano przed rokiem. „Nie widać oznak panicznej wyprzedaży. Ceny podawane w ogłoszeniach są jednak coraz niższe. Od szczytowego poziomu, który odnotowaliśmy w maju 2022 r., stawki systematycznie spadają. W większości przypadków spadki są jednak stosunkowo niewielkie. Średnio ceny od maja spadły tylko o 3,4%.”.

Niepewność gospodarcza i zawirowania rynkowe powodują, że niewiele branż podejmuje nowe inwestycje czy też bez przeszkód kontynuuje obecne. Rynek jednak nie lubi próżni i ci, którzy wykorzystają jak najlepiej obecną sytuację, zajmą dobrą pozycję rynkową. Jak wygląda teraz zakup nieruchomości?

Na złość mamie odmrożę sobie uszy. Tak w pierwszej chwili można oceniać tych, którzy decydują się kontynuować inwestycje. I chodzi tu zarówno o tych, którzy kupują nieruchomości, by je wynajmować lub szybko odsprzedać, czy też deweloperów realizujących budowy. Trudno zrozumieć taki krok, gdy rynek niepewny, a inflacja coraz wyższa. Rzeczywistość okazuje się jednak inna. Doświadczeni przedsiębiorcy wiedzą, że po czasach zawieruchy, przychodzi gospodarcza wiosna i chcą jak najlepiej wykorzystać ten czas do zajęcia jeszcze lepszej pozycji rynkowej. I tak na przykład na korzyść branży deweloperskiej działa scenariusz obniżania stóp procentowych, który niedługo będzie musiał zacząć się spełniać. Do tego dochodzą ciągłe braki mieszkań na wynajem.

Choć klienci indywidualni faktycznie mają obecnie większy kłopot z uzyskaniem finansowania bankowego, to duże podmioty działają na rynku bardzo aktywnie. Rosnące stawki czynszów powodują, że coraz bardziej opłaca się najem. To skłania do działania i zakupów inwestorów zainteresowanych dużymi pakietami nieruchomości. Tym samym „wolnych” nieruchomości wciąż nie jest dużo. Deweloperzy podejmujący rozsądne decyzje inwestycyjne będą w stanie dobrze przygotować się na poprawę koniunktury.

Obserwacja nastrojów klientów indywidualnych pokazuje, że mniej jest zawieranych transakcji, następuje zrywanie umów rezerwacyjnych z powodu kłopotów z dostępem do finansowania. Warto jednak pamiętać, że gospodarka nie lubi próżni, a rynek szybko dopasowuje się do sytuacji. Szczególnie, że coraz więcej wskazuje na to, że za kilka miesięcy stopy będą musiały spadać.

Dane rynkowe wskazują, że klienci coraz bardziej skłaniają się ku temu scenariuszowi. Zamiast patrzeć, jak pieniądze topnieją z powodu inflacji, kupują nieruchomości. Według danych serwisu Rynek Pierwotny, w lipcu tego roku sprzedano o 12% więcej nowych nieruchomości niż miesiąc wcześniej. Również dane sierpniowe wskazują na poprawę nastrojów.

Warto wspomnieć, że nawet niewielkie spadki sprzedaży nie oznaczają automatycznie załamania rynku. Trzeba pamiętać, że popyt w ostatnich latach, a szczególnie w 2021 był nienaturalnie wysoki. To wszystko sprawia, że firmy zajmujące się budową nieruchomości widzą przyszłość pozytywnie. Mówiąc najkrócej, sytuacja na rynku jest dobra, choć trudna. – Wszystko wskazuje na to, że zmierzamy w kierunku odbicia – mówi Michał Sapota, prezes zarządu HREIT SA.

Łańcuchy dostaw odbudowują się, a skala inwestycji nie tylko w Polsce, ale też na świecie maleje. To ma wpływ na normalizację cen wielu materiałów budowlanych. Do tego zrywanie kontraktów budowlanych powoduje, że dostępność ekip budowlanych wzrosła. Zanim rynek i banki zauważą zmianę trendu, mamy okazję wykorzystać tę okazję. My ją widzimy, nie zatrzymujemy się. Zwiększamy skalę i wprowadzamy nowe projekty – komentuje Michał Sapota.

Kiedy rynek będzie się normował?

Przewidywania analityków wskazują, że już w 2023 roku ma rozpocząć się stopniowe obniżanie stóp procentowych. Rok później mogą wynosić już poniżej 5%. Część ekspertów podnosi również postulat, by w krok za stopniową obniżką stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała poluzowanie warunków udzielania kredytów. Pozwoli to na łatwiejszy dostęp do finansowania, co poprawi popyt na mieszkania.

Mieszkania bez wkładu własnego

Nie możemy zapominać o programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”, projekt, który wspiera coraz więcej banków. Widzę dużą potrzebę ze strony Polaków, którzy kredytu bez wkładu własnego potrzebują, bo chcą zrealizować swoje marzenia o własnym mieszkaniu. Mamy takie mieszkania w naszej ofercie – dodaje Michał Sapota.

Wszystkie te scenariusze sprawiają, że za kilka kwartałów popyt na mieszkania w Polsce z powrotem będzie rósł. Tymczasem deweloperzy wstrzymują budowy. To dziwi, bo gdy rynek ruszy, nie będą mieli czego sprzedawać. Na kontynuację inwestycji decydują się tylko ci o wyjątkowo stabilnej sytuacji finansowej. – Cały czas prowadzimy inwestycje, a także rozpoczynamy nowe. Rozsądek podpowiada bowiem, by korzystać z nadarzającej się okazji do wzmocnienia swojej pozycji. Jak to możliwe? Przez ostatnie kilkanaście miesięcy branża borykała się z niedoborem pracowników. Gdy do tego doszły rosnące szybko ceny materiałów budowlanych, sytuacja nie wróżyła łatwego okresu. Obecnie jednak zaczynają spadać, co pozwala utrzymywać rentowność projektów na zbliżonych poziomach – podsumowuje prezes HREIT SA.

Dla inwestorów to również dobry prognostyk. Kupowanie mieszkań w celu przechowania wartości lub po to, by wynajmować je zarobkowo jest dobrym pomysłem. Zwiększa się dostępność ekip budowlanych i materiałów. Za kilka miesięcy zobaczymy, który rynkowy gracz wystarczająco dobrze wykorzysta bieżącą sytuację do poprawy swojej pozycji.

Mieszkania stanieją. Taki scenariusz w ocenie analityków PKO BP jest coraz bardziej prawdopodobny. Już odnotowano spadek średniej ceny transakcyjnej w ujęciu kwartalnym w kilku największych polskich miastach. Czy czeka nas „inflacyjny wyjątek”?

Według analityków mieszkania stanieją

Jeśli popatrzymy na ujęcie roczne dynamiki cen transakcyjnych w drugim kwartale, rewolucji nie zobaczymy. Według danych opracowanych przez PKO BP średnia cena w drugim kwartale w sześciu największych miastach wzrosła o 13,7% rok do roku. Niespodzianki nie ma? Skąd zatem wniosek, że mieszkania stanieją?

Jeśli spojrzymy na te same dane w ujęciu kwartał do kwartału, wzrost będzie już raczej symboliczny. Wyniósł „zaledwie” 0,3%. Przy czym w Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu odnotowano… spadki cen. Średnią dla sześciu największych miast trzyma jeszcze Warszawa, gdzie w ujęciu kwartalnym mówimy o wzroście 1,7% kwartał do kwartału.

Kiedy przełom na rynku mieszkań?

Oceniamy, że w drugiej połowie roku ceny transakcyjne mieszkań zaczną stopniowo spadać. Prognozowany spadek cen wynika głównie ze znacznie obniżonego popytu wskutek wzrostu stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej w efekcie rekomendacji KNF dla banków” – czytamy w opracowaniu opublikowanym przez analityków PKO BP.

Widać wyraźnie, że rynek mieszkaniowy w cenowe problemy wpędził się poniekąd sam. W ostatnich latach ruszyło wiele nowych projektów inwestycyjnych. Także w niewielkich miastach powiatowych. Mocno wzmocniła się osłabiona właśnie strona podażowa. Zdaniem analityków to wszystko razem wzięte „w obecnej fazie cyklu koniunkturalnego nie sprzyja utrzymaniu wzrostu cen”. Ze statystyk wynika, że szczyt sprzedaży mieszkań odnotowany został w drugim kwartale 2021 roku, czyli przed wybuchem inflacji i długą serią zacieśniania polityki pieniężnej. „Od roku obserwujemy stopniowy spadek wolumenów transakcji przy bardzo silnym spadku w maju-czerwcu br.” - oceniają eksperci PKO BP.

CZYTAJ TAKŻE: A gdyby ceny nieruchomości zaczęły spadać?

Czy mieszkania będą tańsze?

Nie sposób nie przytoczyć tutaj kilku mocnych argumentów, którymi posiłkują się bankowi analitycy. Zwracają uwagę na fakt, że wzrost kosztów budowy przy jednoczesnych trudnościach z przeniesieniem tego wzrostu na klienta końcowego sprawia, że rentowność nowych projektów spada. Są już sygnały o decyzjach deweloperów ws. wstrzymania nowych inwestycji. To oznacza obniżenie nowej podaży w ciągu 2-3 lat.

Po drugie, analitycy zwracają uwagę na obserwowane spadki cen materiałów budowlanych. „Oceniamy, że przy wysokich stanach zapasów w firmach, tendencja spadkowa może się utrzymać. W takim scenariuszu prawdopodobne będzie uruchamianie projektów z niższymi cenami ofertowymi” – prognozują analitycy PKO BP.

Kiedy obniżki stóp procentowych?

Ten sam zespół analityków stoi na stanowisku, że obecny cykl podwyżek stóp procentowych dobiega końca. Biorąc pod uwagę perspektywę znacznego obniżenia dynamiki PKB w kolejnych kwartałach oraz spadku inflacji w 2024 roku, pod koniec przyszłego roku realne są obniżki stóp procentowych.

Zdaniem ekspertów

Z analizy PKO BP: Spodziewamy się, że spadek cen mieszkań potrwa przez około półtora roku do dwóch lat. W jego efekcie ceny powrócą do poziomów z pierwszej połowy 2021, a więc skorygowany zostanie dynamiczny wzrost cen z okresu 3q21-1q22 odnotowany w warunkach spadającej sprzedaży. Do dynamicznych wzrostów cen rynek powróci wg nas w 2025”.

 

Magazyn Firma

Magazyn Firma to serwis dla przedsiębiorców sektora MŚP. Prosto, konkretnie i praktycznie pokazujemy to, co ciekawe w zarabianiu pieniędzy.

Odwiedź nas na:

Magazyn Firma 2022. All Rights Reserved.
magnifier