Branie kredytu z wkładem na poziomie 20 proc. po to, żeby na nim zarabiać poprzez wynajem to proszenie się o kłopoty. Mówiąc wprost: głupota – przekonuje Michał Sapota, prezes HRE Investments. Specjalnie dla Magazynu Firma zdradza jakie są szanse na wprowadzenie podatku katastralnego i kiedy nieruchomości potanieją.

Polski Ład, który cały czas jest ważnym tematem medialnym zakłada kredyty bez wkładu własnego i kilka preferencji związanych z rynkiem nieruchomości. To świetna informacja dla deweloperów?

Jako HRE od kilku lat postulujemy wprowadzenie gwarancji na wkład własny. Naszym zdaniem powinien to być instrument, który pozwoli nabyć mieszkanie na własność osobom, które nie mają takiej możliwości i ma to być ich pierwsze mieszkanie. Niezależnie od wszystkiego powinny mieć oczywiście zdolność kredytową by obsługiwać ten kredyt. Jeśli założymy, że małe mieszkanie w Warszawie, kosztuje 400 000 zł, a wymagany wkład własny to 10 proc, to jeśli zarabiamy średnią krajową i wynajmujemy mieszkanie, to bardzo trudno taki wkład uzbierać. A nie oszukujmy się, że człowiek z natury nie jest stworzony do oszczędzania. To jest potężna rzesza osób, które mogłyby się stać właścicielami mieszkania, bo poradzą sobie z obsługą zadłużenia, ale nie są w stanie odłożyć na wkład własny. Tę grupę szacujemy na 800 tys. osób. Najważniejsze jest jednak to, żeby taki program skonstruować w sposób, by nie powodował ryzyka wystąpienia bańki na rynku. Chodzi o ustalenie dokładnych kryteriów skorzystania z tego programu, wprowadzenie ograniczeń co do wartości mieszkania, które można nabyć. To nie ma być program pomocowy dla najbogatszych, a dla tych, którzy mają mieć szansę na kupno własnego „M”. To powinien być więc rynek mieszkań budżetowych.

Sporo mówi się też o podatku katastralnym. Może on „zabić” rynek prywatnych inwestorów, którzy według wielu- odpowiedzialni są za tak duże wzrosty cen. Nierzadko brali kredyty by kupować mieszkania na wynajem. Mogą mieć problem po wprowadzeniu katastra?

Lewarowanie się na poziomie 20/80 na mieszkaniu to proszenie się o kłopoty. Nigdzie na świecie to nie działa. Nawet wielkie REITY, który są notowane na giełdach kredytują nie więcej niż 50 proc. inwestycji. Przy wyższym kredytowaniu koszt pieniądza jest na tyle duży, że inwestycja w wynajem staje się tak naprawdę nierentowna, a rośnie ryzyko utraty płynności. To jest czysta spekulacja albo mówiąc wprost – głupota. To jest sytuacja patologiczna.

A kataster?

Jest to na pewno interesujący sposób na łatanie dziury budżetowej lub lewarowanie przyszłych wydatków socjalnych, ale moim zdaniem nie będzie on w najbliższej przyszłości wprowadzony. Wbrew pozorom jest to bardzo skomplikowany podatek. Jest liczony od wartości mieszkania. Łatwo więc wyobrazić sobie sytuację, gdy emeryt jest właścicielem mieszkania w centrum miasta, które wycenia się na kilka milionów złotych. Podatek katastralny mógłby doprowadzić tego emeryta do bankructwa. Pojawiają się wprawdzie pomysły, że może on obejmować drugą i kolejne nieruchomości ale uważam, że w Polsce na to jest jeszcze za wcześnie. W Kanadzie, gdzie jest też ogromny problem z dostępem do mieszkań, bardzo dużo nieruchomości jest kupowanych przez inwestorów. I tam trwają rozmowy o podatku od pustostanów. Jeśli ktoś ma kilka mieszkań, to musi zapłacić państwu za to, że te mieszkania nie są dostępne na rynku. To opłata wymierzona głównie w inwestorów. Czy podatek katastralny jest w Polsce potrzebny? Wydaje mi się, że nie. Finanse publiczne, wbrew wielu opiniom, mają się całkiem dobrze, a szykują się przecież spore transfery z Unii Europejskiej więc powinno być jeszcze lepiej. Pamiętajmy też, że wciąż jesteśmy społeczeństwem, które pod względem majętności jest wciąż na niskim poziomie. I władze powinny się skupić nie na tym jak ludzi te pieniądze z kieszeni wyjmować, ale na tym by majątki nasze rosły. Posiadanie mieszkania na własność też już jest zaczynem budowania jakiegoś dziedzictwa i majątku. Pod względem zarobków zaczniemy niedługo zbliżać się do innych krajów europejskich. Natomiast dużo większym wyzwaniem jest to – by jak najszersza grupa ludzi posiadała coś więcej niż bieżące wpływy z wynagrodzeń czy rent lub emerytur.

Mówi pan o posiadaniu własności, a popularne staje się promowanie trendu: zamiast kupować, wynajmij. Co pan na to?

Ja stoję na stanowisku: kupuj, nie wynajmuj i tej drugiej opcji nigdy nie promowałem, bo nie uważam jej za słuszną. Sam oczywiście w czasach młodości wynajmowałem mieszkanie, ale robiłem wszystko by mieszkanie kupić. Jeśli więc dziś ktoś zarabia sporo i wynajmuje mieszkanie, bo twierdzi, że nie „chce się wiązać kredytem na resztę życia”, czy ograniczy swoją mobilność, to pytam go – ile razy w życiu się przeprowadzamy? Dziś można przecież przyjmować zlecenia ze Stanów i robić je w Sulejówku. Oczywiście jeśli ktoś nie chce kupować, niech nie kupuje. Jeśli jednak robimy z tego ideologię, modę, to według mnie zmierzamy w złą stronę. Zawsze w takiej sytuacji przywołuję amerykańskie badania, w których zapytano, jaki byłby pierwszy zakup, gdyby ankietowani dostali po 1 mln dolarów. 80 proc. odpowiadało, że byłoby to mieszkanie lub dom. A to przecież supermobilne społeczeństwo, stawiane pod tym względem za wzór. Pod każdą szerokością geograficzną odpowiedź będzie taka sama. Mieszkanie jest bowiem fundamentalną potrzebą każdego człowieka. Nie tylko daje nam dach nad głową i komfort, ale też poczucie bezpieczeństwa i stabilności. To są rzeczy nie do przecenienia.

A najem instytucjonalny?

To jest rynek, który dopiero w Polsce się tworzy. Z ogromną uwagą śledzę jego rozwój. Ciekaw jestem, jaka będzie odpowiedź polskiego społeczeństwa na taką ofertę. Dojście do poziomu choćby Niemiec, gdzie ten rynek odpowiada za ok. 60% najmu, zajmie naprawdę dużo czasu. Uważam jednak, że może to wytwarzać niekorzystną sytuację na rynku. Weźmy np. Berlin, w którym wytworzył się oligopol funduszy mieszkaniowych, które przez wiele lat ustalały czynsze na takich poziomach, że już dawno przekroczyły poziom akceptowalny dla pracującego mieszkańca miasta. I niewiele da się z tym dziś zrobić.

Dziękuję bardzo